حباب‌سنج «مسکن» چه می‌گوید؟

بررسی روند بلندمدت گذشته نسبت P به R در بازار مسکن شهر تهران طی دهه ۷۰ تاکنون نشان می‌دهد متناسب با رشد قیمت مسکن ناشی از افزایش حجم معاملات خرید در سال‌های رونق، این نسبت افزایش پیدا کرده و در نقطه اوج که بیانگر شکل‌گیری حباب حداکثری در قیمت مسکن بوده، با بروز رکود در معاملات و کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌ها یا حتی کاهش قیمت اسمی آن، در نهایت نسبت P به R وارد مسیر کاهشی شده است. در این میان، تغییرات افزایشی اجاره بهای مسکن که معمولا بعد از رشد قیمت آپارتمان اتفاق می‌افتد یا تغییرات کاهشی آن، به ترتیب امکان پایین‌آمدن و بالا رفتن نسبت P به R را به‌وجود آورده است. نسبت P به R در بازار مسکن تهران، در سال‌های پایانی رکود معاملات که با تخلیه حباب قیمتی همراه بوده، در حول و حوش عدد ۱۳ تا ۱۴ قرار داشته است. همچنین در سال‌های اوج رونق معاملات و جهش شدید قیمت مسکن، این نسبت تا سطح عددی ۲۰ تا ۲۱، پیش رفته است. در سال ۸۹ که فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن تحت‌تاثیر عمیق شدن رکود معاملاتی در سال ۸۸ به پایان رسید، این نسبت ۸/ ۱۲ شد.

کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه «روند تغییر» نسبت P به R،‌ مبنای دقیق‌تر از «حاصل عددی» این نسبت برای پیش‌بینی آینده بازار ملک است، معتقدند: مسیر افزایشی نسبت P به R از سطح حداقلی می‌تواند بیانگر شکل‌گیری حباب قیمت مسکن باشد و در این حالت انتظار برای تثبیت یا کاهش قیمت مسکن از یکسو و نوسان مثبت اجاره‌بها از سوی دیگر، به‌واسطه رابطه ساختاری و بلندمدت بین قیمت مسکن و اجاره تقویت می‌شود. از طرفی در شرایطی که اجاره بها دچار افزایش قابل‌توجه بعد از یک دوره ثبات نسبی شده باشد، بازگشت نسبت P به R از نقطه اوج، از طریق کاهش قیمت رقم خواهد خورد. در حال‌حاضر آخرین آمار رسمی از سطح قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران براساس اطلاعات دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن (مربوط به اردیبهشت ۹۷) نشان می‌دهد نسبت P به R عدد ۲/ ۱۵ است. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه گذشته به مترمربعی ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان رسید و میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در قراردادهای جدید –ارزش اجاره‌نامه‌های تمدیدی در محاسبه میانگین اجاره‌بها لحاظ نمی‌شود- در سطح مترمربعی ۳۲ هزار و ۷۰۰ تومان قرار گرفت.

نسبت کنونی بین قیمت مسکن و اجاره‌بها و همچنین عدد حاصل از این نسبت طی ماه‌های اخیر از شروع روند افزایشی P به R حکایت دارد. این نسبت در سال ۹۲ که قیمت مسکن دچار جهش شد و حباب حداکثری پیدا کرد، به عدد ۱۸ رسید. بعد از آن تحت‌تاثیر شروع فرآیند تخلیه حباب مسکن و رکود معاملاتی، شیب منفی تغییرات نسبت P به R آغاز شد به‌طوری که در سال ۹۳، حاصل عددی این نسبت به ۷/ ۱۶ و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ نیز به سطح ۱۵ نزول کرد. تا قبل از شروع افزایش محسوس و قابل‌توجه قیمت مسکن در اواخر پاییز سال ۹۶، نسبت P به R در بازار مسکن شهر تهران روی عدد ۹/ ۱۳ قرار داشت. حاصل عددی ۹/ ۱۳ از نسبت P به R، درست در آبان ماه سال ۹۶ یعنی یک ماه قبل از شروع رونق معاملات خرید مسکن (آخرین ماه فاز پیش رونق که قیمت‌ها با ریزنوسان ماهانه و تغییرات نقطه‌ای تک‌رقمی همراه بودند) به‌دست آمد اما در آذر ماه سال گذشته که شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از یک تا دو درصد ماه‌های قبل، به بیش از ۴ درصد رسید و تورم نقطه‌ای مسکن نیز بعد از حداقل یک سال نوسان تک‌رقمی، از ۱۰ درصد عبور کرد، نسبت P به R نیز افزایش یافت و به عدد ۴/ ۱۴ رسید. همچنین در زمستان سال گذشته تحت‌تاثیر تداوم پرش قیمت مسکن، این نسبت در مسیر افزایشی، به عدد ۱۵ رسید و در حال‌حاضر با استناد به آمار اردیبهشت ماه بازار معاملات مسکن شهر تهران، نسبت P به R عدد ۲/ ۱۵ را نشان می‌دهد. بنابراین روند تغییرات نسبت قیمت به اجاره در حال‌حاضر در مسیر افزایشی قرار دارد.

نسبت P به R در سال ۸۶ که حباب مسکن با جهش بیش از ۸۰ درصدی قیمت به اوج رسید، به قله عددی ۳/ ۲۱ صعود کرد در حالی که سال ۹۲ که جهش بعدی قیمت مسکن رقم خورد، قله عددی حاصل از نسبت قیمت به اجاره مسکن، تا سطح نزدیک به ۱۸ مهار شد، بنابراین مطابق تاکید کارشناسان اقتصاد مسکن، در هر دوره زمانی متناسب با وضعیت متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن، دامنه نوسان نسبت P به R می‌تواند کمتر از کف و سقف دوره‌های قبل باشد و در این میان، شیب مثبت یا منفی تغییرات این نسبت است که می‌تواند سنجش درباره شکل‌گیری حباب، وجود حباب یا تخلیه حباب قیمتی را امکان‌پذیر کند. آنچه حباب‌سنج بازار مسکن در مقطع فعلی نشان می‌دهد فرآیند شکل‌گیری حباب قیمت مسکن از اواخر سال گذشته شروع شده و در حال‌حاضر مطابق آنچه دفتر اقتصاد مسکن اعلام می‌کند، حباب جزئی در قیمت‌ها وجود دارد. میزان حباب البته به دلیل اختلاف قابل‌توجه سطح قیمت مسکن و اجاره‌بها در هر یک از مناطق ۲۲‌گانه، در هر محله و منطقه از پایتخت، متفاوت از دیگری است.

نکته مهم دیگر آن است که نسبت P به R با احتساب میانگین کل اجاره‌بهای مسکن شامل ارزش اجاره‌نامه‌های جدید و اجاره‌نامه‌های تمدیدی، می‌تواند بیشتر از سطح فعلی باشد چرا که معمولا در قراردادهای تمدیدی، اجاره‌بها به مراتب کمتر از معاملات جدید اجاره، افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه میانگین اجاره‌بهای کل کاهش می‌یابد. اما هم‌اکنون به دلیل نبود آمار مشخص (رسمی) از متوسط کل اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران، امکان این نوع محاسبه نسبت، وجود ندارد. کارشناسان اقتصاد مسکن با لحاظ وضعیت فعلی بازار مسکن معتقدند در تابستان پیش‌رو، به دلیل شکننده‌شدن سطح قدرت خرید غالب متقاضیان، امکان افزایش قیمت مشابه ماه‌های اخیر وجود ندارد. فضای روانی حاکم بر بازار مسکن طی هفته‌های اخیر نیز از برقراری ثبات نسبی در قیمت اسمی پشتیبانی می‌کند، ضمن آنکه دو روز پیش رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزایش قیمت‌ها را «موقتی» توصیف و پیش‌بینی بازگشت سطح قیمتی را مطرح کرد.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، یکی از علل افزایش قیمت مسکن را «افزایش شاخص قیمت مصالح‌ساختمانی و همچنین دستمزد کارگران ساختمانی» در مجموع به میزان ۲۳ درصد می‌داند که باعث افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شده است. در این میان، رشد قابل‌توجه قیمت زمین (ملک کلنگی) و همچنین کاهش میل به تخریب و مشارکت از سوی مالکان نیز باعث شده بساز و بفروش‌ها در تعیین قیمت فروش نوسازها، از فاکتور زمین که بر هزینه شروع پروژه‌های جدید تاثیر دارد، اثر بپذیرند. دفتر اقتصاد مسکن دومین علت اصلی در کنار سایر عوامل موثر بر پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر را افت ارزش واقعی آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ عنوان می‌کند که باعث به‌هم خوردن رابطه بلندمدت قیمت‌های نسبی بین بازار ملک با سایر بازارها شد. این موضوع زمینه جبران عقب‌ماندگی تورم مسکن را به‌وجود آورد. اما با این حال، رشد چشمگیر قیمت مسکن در فاصله کوتاه ۵ ماه اخیر، چون که در بازار توسط تقاضای مصرفی قابل هضم نیست، قیمت‌های پیشنهادی فروش شکل نامتعارفی پیدا کرده و خطر بازگشت رکود در صورت تداوم این وضعیت، قوت گرفته است. نیمی از رشد اسمی قیمت مسکن در فاصله سال ۹۲ تاکنون (بیش از ۴ سال گذشته)، در طول ۶ ماه اخیر اتفاق افتاده است./دنیای اقتصاد