پیامد سقوط قدرت وام مسکن

تیتر20 - تنزل کیفیت خرید متقاضیان مسکن در تهران طی ماه گذشته یک پیام به سیاست‌گذار این بخش مخابره می‌کند. سهم خانه‌های قدیمی در فروش ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت نسبت به زمستان پارسال دو برابر شده و در مقابل، وزن نوسازها کاهش قابل‌توجهی یافته است. از طرفی، تعداد کسانی که هم‌اکنون با وام اوراق مسکن اقدام به خرید می‌کنند نسبت به ابتدای سال تقریبا نصف شده است. وضع موجود، سقوط قدرت وام مسکن در اثر جهش قیمت‌ها را نشان می‌دهد که پیامد بی‌توجهی به آن رکود شدید ساخت‌وساز است.

معادله مربوط به گروه‌های سنی آپارتمان‌های فروخته شده در شهر تهران بر اساس آمار بهمن‌ماه به روز شد. معادله سن معاملاتی در ماه میانی زمستان که سهم هر یک از چهار گروه سنی اصلی آپارتمان در بازار مسکن را منعکس می‌کند، نشان از بیش از دو برابر شدن سهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت نسبت به بهمن سال گذشته دارد. به‌رغم اینکه در بهمن‌ماه سهم معاملات آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت نیز تحت تاثیر شرایط ویژه سازنده‌ها و اقبال برخی از آنها به فروش، یک واحد درصد افزایش یافت، اما رشد معاملات آپارتمان‌های سالخورده و قدیمی به بالاترین حد ممکن در سال‌های اخیر رسید. از سوی دیگر سلب قدرت از تسهیلات بانکی خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال جاری، موجب شده قدرت خرید برخی از انواع تسهیلات در مقایسه با میانگین قیمت یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران به زیر ۱۵درصد تنزل کند. نتیجه این وضعیت روی آوردن متقاضیان مسکن وام‌دار به ویژه استفاده‌کنندگان از تسهیلات از محل اوراق به خرید آپارتمان‌های قدیمی‌ساز و افزایش قابل توجه سهم این گروه از کل معاملات بوده است. آمار افت تعداد استفاده‌کنندگان از وام اوراق مسکن و همزمان افزایش بیش از دو برابری سهم خانه‌های سالخورده از معاملات در بهمن ماه، حاوی یک پیام مهم برای سیاست‌گذار بخش مسکن است که باید در سیاست‌های پیش‌روی این بخش از اقتصاد لحاظ شود. پیام روشن تنزل کیفیت خرید مسکن در تهران و کاهش تمایل به استفاده از انواع تسهیلات مسکن به ویژه وام از محل اوراق، از دست رفتن کارآیی این وام و ضرورت تقویت آن به نحوی است که منجر به تحریک عرضه و ساخت مسکن شود، است.

در حال حاضر تسهیلات مسکن هیچ رابطه‌ای با سمت عرضه برقرار نمی‌کند، چراکه سقف آن با وجود افزایش شدید بهای ساخت و در نتیجه جهش قیمت تمام شده مسکن، تعدیل نشده است. ادامه این وضعیت می‌تواند به خروج کامل متقاضیان مسکن از بازار و عمیق‌تر شدن رکود ساختمانی حال حاضر منجر شود و این یعنی در صورت بی عملی سیاست‌گذار بخش مسکن و عدم بازنگری در سقف تسهیلات، روزهای بدتری پیش‌روی فعالان این بخش قرار دارد؛ کمااینکه تجربه سال‌های گذشته نشان داده در سال‌هایی که صرفا بخش عرضه مسکن تقویت شده و از تقویت قدرت خرید بخش تقاضا غفلت شده است، بازتاب آن با رکود مدت طولانی به دلیل عدم تناسب قدرت خرید با بهای ملک نمایان شده است.

تغییر جهت خریداران مسکن از آپارتمان‌های نوساز، تازه‌ساز و میان‌سال به آپارتمان‌های سالخورده از ابتدای سال جاری در یک روند تدریجی آغاز شد و اکنون در بهمن‌ماه و در شرایطی که قیمت مسکن به دوبرابر مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته، سبب شده سهم آپارتمان‌های سالخورده نیز از ۷ درصد در بهمن‌ماه سال گذشته به ۱۵ درصد در بهمن امسال برسد. این سهم نه تنها در بهمن ۹۶ که حداقل یک ماه از رونق بازار گذشته بود، بلکه در بهمن ۹۵ که بازار تقریبا در فاز رکودی به سر می‌برد نیز در حدود ۷درصد بود، اما روند پرسرعت رشد قیمت مسکن در سال جاری سبب شد سرعت افزایش سهم این گروه سنی از معاملات نیز افزایش یابد و در میانه زمستان این سهم به اوج برسد. البته در بهمن‌ماه سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت نیز با افزایش نسبت به بهمن ۹۶ همراه بود، طوری که معاملات در این گروه سنی از ۵/ ۴۳ درصد در دی‌ماه به ۳/ ۴۴ درصد افزایش یافته است.

این افزایش یک واحد درصدی البته پیش‌تر از سوی «دنیای اقتصاد» پیش‌بینی شده بود، چراکه ردیابی رفتار سازنده‌ها در بازار مسکن نشان می‌داد آنها در بهمن‌ماه به دلایل مختلف از جمله قصد سفر به خارج از کشور، قصد خرید یا تبدیل به احسن خودرو و سررسید شدن موعد پاس کردن چک‌هایی که بابت خرید تجهیزات ساختمان در آستانه تکمیل خرج کرده بودند، مایل به فروش آپارتمان‌های تکمیل شده و کلید نخورده بودند که همین موضوع خود را در آمار معاملات نوساز در بهمن نشان داده است. همچنین در گزارش‌های پیشین «دنیای اقتصاد» به این موضوع اشاره شد که گروهی سازنده‌ها نیز در بهمن در دو سوی میز معاملات نشسته‌اند، به این معنا که آپارتمان‌های کلیدنخورده خود را که به لحاظ موقعیت و امکانات در مقایسه با سایر آپارتمان‌های مشابه در همان محله به شکل نسبی در سطح پایین‌تری قرار دارند، فروخته و کلیدنخورده‌های بهتری را خریداری کرده‌اند. این گروه از سازنده‌ها با علم به اینکه در سال ۹۸ احتمالا فروش آپارتمان از وضعیت کنونی هم سخت‌تر خواهد شد، با این اقدام تلاش کردند سرمایه خود را به ملکی تبدیل کنند که با توجه به شرایط و موقعیت، نقدشوندگی آن بالاتر باشد. با این حال همچنان سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت از مدت مشابه سال گذشته بسیار پایین‌تر است که خود بازتاب تغییر جهت خریداران مسکن در سال جاری برای رویارویی با افزایش شدید قیمت‌ها است. در بهمن‌ماه سال ۹۶ سهم نوسازها از کل معاملات در اوج بود و تقریبا ۵۵ درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده نوساز تا پنج سال ساخت بودند. اما امسال متناسب با سرعت رشد قیمت، با کاهش ۹ واحد درصدی این سهم در بهمن‌ماه روبه‌رو بودیم و اکنون میزان معاملات نوساز به کمتر از نصف کل معاملات ماهانه رسیده است.

اثر وام مسکن بر معادله سنی معاملات

آمارهای مذکور پیام مهمی برای سیاست‌گذار بخش مسکن دارد و نیاز به مداخله سیاست‌گذار را ضروری می‌نماید. پیام این است که وضعیت کنونی معادله سنی معاملات بازتاب سلب قدرت خرید تسهیلات مسکن در ما‌ه‌های اخیر ناشی از جهش قیمت مسکن بوده است و این موضوع صرفا از طریق بازنگری در سقف تسهیلات قابل حل است. در واقع اثر رشد قیمت مسکن بدون تغییر سقف تسهیلات روی رفتار خریداران به شکل افزایش سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت از کل معاملات ماهانه مسکن نمایان شده است.

 بررسی آمارهای تازه از سهم معاملات گروه‌های سنی در بهمن ماه نشان می‌دهد، در حالی که حجم کل معاملات ۳۹ درصد نسبت به دی افزایش یافته است، بیشترین افزایش ماهانه مربوط به آپارتمان‌های میانسال در گروه سنی ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت بوده است، طوری که این گروه سنی از آپارتمان‌ها با رشد ۴۵ درصدی معاملات در بهمن نسبت به دی روبه‌رو بودند. همچنین آپارتمان‌های نوساز با ۴۲ درصد رشد و آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت با ۴۱ درصد رشد همراه بودند. کمترین رشد معاملات نیز مربوط به گروه سنی کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) بوده است. به این ترتیب این آمار نیز نشان می‌دهد سهم معاملات آپارتمان‌های ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت در رشد ۳۹ درصدی کل معاملات بیشتر از سایر گروه‌های سنی بوده است.

سهم خانه‌های کلنگی و زمین از معاملات بهمن ماه ۶/ ۹ درصد بوده که نسبت به دی ماه امسال حدود ۵/ ۱ واحد درصد کاهش داشته است. این وضعیت نیز تابعی از رکود ساخت‌وساز تحت تاثیر افزایش شدید هزینه‌های ساخت و ساز و قیمت زمین و در نتیجه کاهش رغبت به سرمایه‌گذاری ساختمانی در حال حاضر بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه میان قدرت خرید تسهیلات مسکن در بهمن امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته نیز، گویای علت تغییرات در معادله سنی معاملات است.

در بهمن ماه سال گذشته همزمان با ماه‌های ابتدایی رونق معاملات، میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۵/ ۵ میلیون تومان و قیمت هر فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن ۷۲ هزار تومان بود. به این ترتیب سال گذشته با تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی اوراق به اضافه ۲۰ میلیون تومان جعاله پس از کسر هزینه خرید اوراق، امکان خرید ۱۴ مترمربع آپارتمان در تهران وجود داشت اما این قدرت خرید با وجود ارزان‌تر شدن بهای اوراق در حال حاضر به ۷ مترمربع کاهش یافته و نصف شده است. بیشترین قدرت خرید تسهیلات در سال گذشته نیز متعلق به وام زوجین از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود. از آنجا که بسیاری از زوجین امکان تامین یکباره ۸۰ میلیون تومان برای سپرده‌گذاری یکساله و اخذ تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی را نداشته‌اند، با ۴۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری به مدت دو سال پیاپی به نام هر یک از زوجین، این امتیاز را ظرف مدت دو سال به دست آوردند.

در نتیجه سقف تسهیلات خرید برای آنها با احتساب سپرده ۴۰ میلیون تومانی و نیز ۲۰ میلیون تومان جعاله مسکن ۲۲۰ میلیون تومان بود که بهمن پارسال برای خرید ۴۰ مترمربع آپارتمان کفایت می‌کرد. اما با توجه به میانگین ۱۰ میلیون تومانی قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در بهمن امسال، قدرت خرید این تسهیلات اکنون به ۲۲ مترمربع کاهش یافته است. به این ترتیب کمترین قدرت خرید تسهیلات در سال گذشته متعلق به وام اوراق انفرادی بود که برای پرداخت ۳۰ درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران کفایت می‌کرد. تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق یکم ویژه زوجین نیز بیشترین قدرت خرید را داشت به نحوی که برای پرداخت ۸۰ درصد از بهای یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی پاسخگو بود. مقایسه این ارقام با قدرت خرید فعلی گویای وضعیت بد خانه اولی‌ها و تسهیلات‌گیرندگان مسکن است و تردیدی در ضرورت مداخله سیاست‌گذار بخش مسکن برای بازنگری در سقف انواع وام مسکن باقی نمی‌گذارد.

علت نصف شدن خرید با وام اوراق

بازتاب سلب قدرت از وام خرید مسکن علاوه بر معادله جدید سهم گروه‌های سنی از آپارتمان‌های فروخته شده، در جای دیگری نیز خود را نشان داده است. تعداد تسهیلات‌گیرندگان خرید مسکن در ماه جاری در مقایسه با تابستان امسال به حدود نصف کاهش یافته است. در نیمه اول امسال به‌طور متوسط ماهانه ۱۲ هزار خانوار با تسهیلات اوراق در کل شهرهای کشور خانه‌دار می‌شدند، در حالی که این میزان در بهمن به ۷‌هزار خانوار کاهش یافته است. افت شدید تعداد تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق نشان‌دهنده از بین رفتن کارآمدی این وام است. این وام که در حال حاضر سقف آن از سقف تسهیلات صندوق یکم نیز کمتر است، با توجه به افزایش قیمت مسکن در تهران، عملا برای خانه‌دار شدن در این کلان‌شهر آخرین گزینه است و در ماه‌های اخیر به ندرت فردی از دهک‌های متوسط به استفاده از این تسهیلات روی می‌آورد. از طرفی تسهیلات صندوق یکم نیز قدرت خرید خود را از دست داده و استفاده‌کنندگان از آن چاره‌ دیگری ندارند، چراکه موعد دریافت تسهیلات آنها فرارسیده و بابت آن حداقل یک سال به‌صورت قرض‌الحسنه سپرده‌گذاری کرده‌اند. اگر این سپرده به امید تغییر در سقف وام باقی بماند به آن سودی تعلق نمی‌گیرد، از طرفی اگر خرید نکنند ممکن است همین قدرت خرید اندک تسهیلات نیز در ماه‌های آینده باز هم کاهش یابد.

 بسیاری از خریداران مسکن از گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت از تسهیلات اوراق استفاده می‌کنند و این خود نشان‌دهنده از بین رفتن کارآیی مطلوب این تسهیلات است، چراکه تسهیلات مسکن کارآمد باید جوابگوی خرید بهترین خانه ممکن با کمترین سن بنا باشد و اگر نتوان از آن برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط درآمدی در گروه سنی آپارتمان‌های نوساز،‌ کم‌سن و میانسال بهره جست، عملا این وام کارآیی خود را از دست می‌دهد،‌ به ویژه از این بابت که ارتباط آن با طرف عرضه به کلی قطع می‌شود. در واقع چنین وامی هیچ نقشی در تحریک ساخت و ساز و رونق بخش سرمایه‌گذاری ساختمانی نخواهد داشت.  تنزل شدید کیفیت خرید مسکن در تهران به لحاظ سن بنا، نتیجه تلقی نادرست سیاست‌گذار بخش مسکن از رابطه تسهیلات و رونق این بخش از اقتصاد است.

در حال حاضر تلقی سیاست‌گذار بخش مسکن این است که سقف تسهیلات نیازی به اصلاح ندارد و باید روی تقویت سمت عرضه تمرکز شود. این در حالی است که دو آمار ذکر شده از افت تقاضای دریافت وام اوراق و دو برابر شدن سهم قدیمی‌سازها از کل معاملات مسکن در بهمن نشان می‌دهد بازنگری در سقف تسهیلات، ضرورتی غیر قابل انکار است. کارشناسان هشدار می‌دهند در صورتی که وضعیت فعلی ادامه پیدا کند، قدرت خرید مسکن سرکوب و تقاضا به کلی از بازار خارج خواهد شد. در این صورت هر نوع سیاستی برای تحریک ساخت و ساز در نهایت با بن‌بست تقاضا روبه‌رو می‌شود./دنیای اقتصاد