بازار اجاره تحت «پروتکل های بهداشتی کرونا»

مستأجران در خانه بمانند

فصل جابه‌جایی بزودی از راه می‌رسد. مراجعه به بنگاه‌های مشاوره املاک در حال افزایش است و در این بازار بسیاری از مستأجران ناخواسته مجبور به رفت و آمد در سطح شهر هستند. برخی مشاوران املاک در نقاط مختلف شهر به این نکته اذعان کردند که مستأجران امسال تمایلی برای جابه‌جایی ندارند و ترجیح آنان تمدید قرارداد است. علت این تمایل هم کرونا و تهدید سلامتی آنان به‌ خاطر رفت و آمدها است.

معاون وزیر راه و شهرسازی هم به این موضوع اشاره کرد و گفت: به‌دنبال راهکارهایی هستیم تا تمدید قرارداد اجاره برای مالکان هم در اولویت قرار گیرد.

اما اگر صاحب خانه تمایلی به تمدید قرارداد اجاره نداشته باشد آیا پروتکل‌های ستاد مبارزه با کرونا برای او الزام آور خواهد بود؟

محمود‌زاده در پاسخ به این سؤال گفت: وقتی شرایط خاصی پیش می‌آید به‌خاطر این شرایط شاید قوانینی موقت به اجرا گذاشته شود. او با اشاره به دستورالعمل‌های مختلف ستاد مبارزه با کرونا در 2 ماه گذشته افزود: این ستاد برای بسیاری از مشاغل و بازارها دستورالعمل‌هایی تصویب کرد که لازم الاجرا شد. مانند تعطیلی بسیاری از مشاغل با‌وجود عدم تمایل صاحبان این مشاغل... اما برای کنترل همه‌گیری کرونا چاره‌ای جز اجرای پروتکل‌ها نیست و همه ملزم به تمکین از آن هستند.

محمود‌زاده خاطرنشان کرد: بازار مسکن هم از شرایط خاصی که در آن قرار داریم مستثنی نیست. ما با همکاری ستاد مبارزه با کرونا به‌دنبال راهکارهایی هستیم تا رفت و آمد مردم به بنگاه‌ها کاهش پیدا کند. البته در این راهکارها تمام جوانب را در نظر می‌گیریم. اما مسلم است که اگر ستاد مبارزه با کرونا دستورالعملی در این خصوص تصویب کند آن دستورالعمل لازم الاجرا خواهد بود و متقاضیان مسکن، مالکان، صاحب خانه‌ها، مشاوران املاک و تمام فعالان بازار مسکن ملزم به رعایت پروتکل‌های ستاد هستند.

جزئیات دستورالعمل

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره دستورالعمل‌هایی که ستاد مبارزه با کرونا بزودی برای بازار تصویب می‌کند، گفت: وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن، مواردی را به ستاد پیشنهاد داده است که برای حفظ سلامتی فعالان بازار مسکن و متقاضیان در این بازار خواهد بود. البته هدف ما قطعاً حمایت از مستأجران است که قرارداد اجاره آنها به پایان رسیده و ناچارند برای اجاره واحد مسکونی، در سطح شهر رفت و آمد کنند.

به‌گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی «هنوز مشخص نیست که ستاد مبارزه با کرونا چه تصمیمی برای بازار مسکن اتخاذ می‌کند. این ستاد باید در خصوص ادامه فعالیت‌ها در این بازار تصمیم‌گیری کند و ما آن را اجرا کنیم. دستورالعمل‌های ستاد مبارزه با کرونا تأیید خواهد کرد که فعالیت در بازار مسکن پرخطر محسوب می‌شود یا خیر. به هر حال ممکن است برای هر کدام از فعالان این بازار محدودیت‌هایی تعیین شود که چاره‌ای جز اجرای آن نداریم.»

 محمود‌زاده تصمیمات آتی که قرار است در ستاد ملی مبارزه با کرونا مطرح شود را «در صورت تصویب یک گام به جلو» در بحث اجاره مسکن دانست.

به‌گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تمدید قراردادهای اجاره مسکن جزو پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی به ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا جهت حمایت از مستأجران است. معاون مسکن و ساختمان با اشاره به این برنامه‌ها گفت: برای بخش اجاره مسکن تصمیماتی گرفته شده که در صورت تصویب در ستاد ملی کرونا یک گام به جلو است.

مشوق‌ها

نرگس رزبان، رئیس گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز با اشاره به برنامه ای که وزارت برای حمایت از متقاضیان در بازار مسکن در دست دارد، گفت: پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی به ستاد مبارزه با کرونا تقریباً تکمیل شده اما هنوز در دولت مطرح نشده است.

رزبان مهم‌ترین نکته برای تبعیت از پروتکل‌های ستاد مبارزه با کرونا را در نظر گرفتن مشوق‌ها بویژه برای مالکان عنوان کرد. رزبان افزود: تلاش شده مشوق‌هایی برای ترغیب مردم به اجرای دستورالعمل‌ها در نظر گرفته شود که البته این مشوق‌ها باید اثرگذار و قابل اجرا باشد و از نظام بازار پیروی کند. البته با توجه به ماهیت بازار و حضور مالک و مستأجر در این بازار، اخلاق مداری می‌تواند در این شرایط به دولت کمک کند تا اپیدمی را کنترل کند. هر چند محدود بودن ابزارهای اقدام در حوزه مسکن استیجاری مشکلاتی را برای اتخاذ پروتکل‌های بهداشتی ایجاد کرده است اما تمام تلاش دولت تدوین دستورالعملی است که اجرای آن الزامی باشد و به طرفین ذی نفع در بازار مسکن، با اجرای این دستورالعمل‌ها آسیبی نرسد.

تصمیمات دیگر

به‌نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن استیجاری و حمایت از مستأجران با توجه به شرایط اقتصادی در کشور برنامه‌های دیگری هم در نظردارد. بسته‌های حمایتی و تشویقی از جمله راهکارهایی است که متولی بخش مسکن در قالب برنامه‌هایی مانند اجاره‌داری حرفه ای و کمک تسهیلاتی به مستأجران از آن جمله است. همچنین ساخت واحدهای بیشتر در قالب طرح مسکن ملی، راهکار دیگری است که با افزایش عرضه، می‌تواند به متقاضیان برای تأمین مسکن با استفاده از تسهیلات و زمین دولتی کمک کند.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌های حمایتی از مستأجران گفت: در راستای کنترل و ساماندهی بازار اجاره‌بها، برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تکمیل واحدهای مسکونی مهر، تولید و عرضه مسکن با اجرای طرح اقدام ملی و در نهایت راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است. راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در حال پیگیری است. در این نظام، تعدادی شرکت ایجاد خواهد شد که آن شرکت‌ها در حوزه اجاره‌داری به‌صورت حرفه‌ای کار خواهند کرد.

البته محمود‌زاده خاطرنشان کرد: برخی از این برنامه‌ها مانند ایجاد شرکت‌هایی برای ورود به نظام اجاره‌داری حرفه ای به‌خاطر شیوع کرونا با کندی مواجه شده است. ما تلاش می‌کنیم در ماه‌های پیش رو این برنامه را با سرعت بیشتری پیش ببریم که البته در این راه حتماً پروتکل‌ها و برنامه‌ها و دستورالعمل‌های جدید را که ستاد مبارزه با کرونا اتخاد می‌کند نیز مورد توجه قرار می‌دهیم.

برخی کارشناسان معتقدند اگر مؤسسات اجاره‌داری راه‌اندازی می‌شد، حمایت از مستأجران طرف قرارداد این مؤسسات در شرایط کنونی ممکن بود ولی مهم این است که چه بخشی از خانواده‌های مستأجر را با این مؤسسات می‌توان پوشش داد و چه سطح از حمایت‌ها توسط دولت در این مؤسسات صورت می‌گیرد؟

در بعضی از کشورها، مؤسسات اجاره‌داری دولتی فعالیت جدی دارند و خانواده‌ها با چند سال اجاره نشینی در این مؤسسات، امکان تأمین مسکن در بازار آزاد را دارند. باید دید آیا در کشور ما هم می‌توان این نوع اجاره‌داری را باب کرد یا خیر.

کارشناسان چه می‌گویند؟

با شیوع کرونا کشورها روش‌ها و دستورالعمل‌های مختلفی برای مقابله با شیوع اپیدمی اجرا کردند. این پروتکل‌ها منطبق با قوانین و شرایط اجتماعی، سیاسی و... کشورها فرق دارد. در ایران هم با شیوع اپیدمی، دستورالعمل‌هایی مانند تعطیلی مغازه‌ها، منع رفت و آمدهای بین استانی، تعطیلی مشاغل با ریسک بالا و... اعمال شد. اما در این خصوص که برای بازار مسکن هم می‌شود به‌منظور کاهش رفت و آمدها و بویژه کاهش رفت و آمد مستأجران دستورالعمل‌هایی اجرا کرد کارشناسان نظرات خود را اظهار کردند. آنان البته معتقدند در بازار مسکن، با توجه به حضور مالکان و قوانین مالکیتی که در کشور و در اسلام وجود دارد بهترین دستورالعمل توصیه‌های اخلاقی است.

استفاده از ضابطان قضایی

مصطفی بهزادفر، استاد دانشگاه با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم پیشنهادهایی به ستاد ملی مبارزه با کرونا به‌منظور اجرا در بازار مسکن گفت: اقدام وزارت راه و شهرسازی از نظر اصولی درست است اما از دیدگاه عملی به‌نظر نمی‌رسد اجرای آن بدون مشکل و مانع باشد.

بهزادفر با اشاره به قوانین مدنی در کشور افزود: هر اقدامی در کشور نباید خلاف قوانین مدنی باشد. تا آنجایی که اطلاع داریم قوانین مربوط به استیجار و شرایط مالکانه در کشور اجازه نمی‌دهد که مثلاً از مالکان بخواهیم برای چند مدت اجاره بها را طلب نکنند. بنابراین اگر چنین دستورالعمل‌هایی ابلاغ شود مالکان قانوناً می‌توانند نسبت به آن استنکاف کنند.

به‌گفته بهزاد فر، نمی‌توانیم برای افرادی که مالک هستند قانونی فراتر ازحق مالکیت صادر کنیم. این استاد دانشگاه با تأکید بر اینکه شاید پروتکل‌های بهداشتی با قوانین مدنی سازگار نباشد افزود: به‌خاطر اینکه هزینه‌های پرداختی بابت اجاره بها بسیار سنگین است دولت در شرایط کنونی از نظر مالی نمی‌تواند اجاره بها را به مالکان بپردازد. به این ترتیب مثلاً راهکاری مانند در نظرگرفتن مشوق برای مالکان هزینه زیادی را بر دولت تحمیل می‌کند. اجرای پروتکل‌ها از طریق ضابطان قوه قضائیه راهکاری است که بهزادفر در شرایط  فعلی آن را عملی دانست.

او افزود: وزارت راه و شهرسازی از طریق توصیه به مالکان می‌تواند از آنها درخواست کند که مثلاً به مستأجران مهلت چند ماهه بدهند. قوه قضائیه هم همین توصیه را می‌تواند داشته باشد و از مالکان بخواهد تا شرایط بحرانی است قرارداد اجاره تمدید شود و اجاره بها افزایش پیدا نکند. اما اگر مالک بر اساس قوانین مدنی نسبت به این پیشنهاد و دستورالعمل‌ها شکایتی به مراجع قضایی ببرد کاری که این مراجع می‌توانند انجام دهند این است که به قضات ابلاغ کنند رسیدگی به شکایت مالکان را به تأخیر بیندازند تا شرایط به حالت عادی برگردد.

دستورالعمل در زمان بحران الزامی است

اما مهدی سلطان محمدی، کارشناس ارشد بازار مسکن بر خلاف نظر بهزاد فر معتقد است در شرایط ویژه همان‌طور که بازارهای دیگر ملزم به رعایت پروتکل‌ها هستند بازار مسکن هم باید به رعایت دستورالعمل‌ها ملزم باشد.

سلطان محمدی گفت: در حال حاضر بسیاری از اقشار از شرایط اقتصادی آسیب دیده‌اند. دولت از نظر مالی نمی‌تواند از همه اقشار یکسان حمایت کند اما قطعاً اقشاری که بیشتر آسیب دیده‌اند در اولویت هستند که بسیاری از مستأجران نیز جزو اقشار آسیب پذیر قرار می‌گیرند.

مالکان، مستأجران، سازندگان، خریداران، فروشندگان، واسطه‌ها و... به گفته سلطان محمدی اعضای بازار مسکن هستند که از کرونا آسیب دیده‌اند اما در میان این اعضا بیشترین آسیب متوجه مستأجران است که معمولاً جزو دهک‌های کم درآمد هستند. در شهرهای بزرگ و بخصوص دهک‌های پایین درآمدی، خانواده‌های مستأجر بیشتر درآمد خود را اجاره بها می‌دهند. در این شرایط که بعضی از خانواده‌ها در یکی دو ماه اخیر درآمدی نداشته‌اند یا کاهش درآمد دارند، این مشکل بسیار جدی شده است.

این کارشناس بازار مسکن به این نکته اشاره کرد که مستأجران فقط از نظر مالی تحت فشار نیستند بلکه اگر بخواهند جابه‌جا شوند مجبور به رفت و آمد در سطح شهر و محیط‌های آلوده هستد که سلامتی آنان را تهدید می‌کند و ریسک بالایی را برای جامعه به‌دنبال دارد.

راهکار مهم برای جلوگیری از جابه‌جایی هزاران خانوار مستأجر در شرایط شیوع کرونا، به نظر سلطان محمدی الزام مالکان به تمدید قراردادها به مدت 3 تا 6 ماه است. به گفته سلطان محمدی با توجه به اینکه بسیاری از افراد به‌خاطر شیوع کرونا بخشی یا تمام درآمد خود را از دست داده‌اند و از این شرایط متضرر شده‌اند، مالکان هم به‌عنوان بخشی از جامعه ممکن است متضرر شوند که در این مقطع بحرانی اجتنابی از آن نیست.

سلطان محمدی تأکید کرد: در حال حاضر مصلحت اجتماعی حکم می‌کند که قوانینی خارج از قوانین معمول کشور اجرا شود. مثلاً عبور و مرور جزو مهم‌ترین حقوق شهروندی است که کسی نباید مانع آن باشد اما با شیوع کرونا عبور و مرور محدود شد و شهروندان ملزم به رعایت شدند. پس کاهش درآمد بخشی از تبعات جامعه برای کنترل شیوع کرونا است و چاره‌ای جز اجرای آن نیست.

اخلاق مداری؛ بهترین توصیه

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما تأکید دارد که بازار مسکن شرایط متفاوتی نسبت به بازارهای دیگر دارد و به‌خاطر قوانینی که برای محترم شمردن حق مالکیت داریم نمی‌توان مالکان را به تمدید قرارداد یا نگرفتن اجاره بها مجبور کرد. او توصیه و تقاضا را بهترین راهکار دانست تا از مالکان خواسته شود در شرایط بحرانی اخلاقیات را در نظر بگیرند.

قلی خسروی افزود: بعضی از صاحب خانه‌ها به درآمد خود از اجاره نیاز دارند و نباید انتظار داشت همه مالکان اجاره بها را نگیرند یا قرارداد را تمدید کنند. البته رفتار بعضی از موجران در تخفیف یا تعویق اجاره بها امری بسیار پسندیده است. برای بسیاری از مالکان اجاره بها تنها منبع درآمد آنان است. مالکان با توجه به اجاره، اقساطی را می‌پردازند یا بر اساس مبلغ رهن چک کشیده‌اند. درواقع باید برای تنظیم پروتکل‌های بهداشتی تمام این موارد را در نظر داشت. نمی‌توانیم بگوییم مالک برای تمدید قرارداد یا نپرداختن اجاره دستشان باز است.

خسروی گفت: در سایت مشاوران املاک از مالکان تقاضا کرده‌ایم با درک شرایط از فشار بیشتر بر مستأجران خودداری کنند که بسیاری از مالکان به فراخوان اتحادیه پاسخ مثبت داده‌اند و حداقل اجاره یک ماه را نگرفته‌اند یا قراردادها را تمدید کرده‌اند.

به‌نظر می‌رسد با تداوم تعطیلی و کاهش کسب‌وکارها تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدای سال امکان پذیر باشد اما با شروع فصل جابه‌جایی‌ها از خردادماه، احتمالاً افزایش قیمت‌های اجاره در انتظار مستأجران خواهد بود. تمدید قرارداد اجاره در این شرایط به مستأجران کمک می‌کند با کاهش احتمالی درآمد یا حتی از دست دادن شغل، امسال دغدغه جابه‌جایی و پیدا کردن مسکن مناسب را نداشته باشند.

در بسیاری از کشورها راهکارهایی مانند منع شدن صاحبخانه‌ها تا سه ماه آینده از جواب کردن مستأجران، ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره و راهکارهایی از این دست به‌خاطر شیوع کرونا از سوی دولت‌ها اجرا شده است. باید منتظر ماند تا در روزهای آینده پروتکل‌های بهداشتی ستاد مبارزه با کرونا به کمک مستأجران بیاید./ ایران