بازنگری در چگونگی اداره مناطق آزاد / دلایل خام فروشی زمین در منطقه آزاد کیش/ اختلاف قیمت زمین برخی را در پوشش سرمایه گذار روانه کیش کرد

تیتر20 - برخی از مناطق آزاد کشور در سال‌های گذشته به جای آنکه بر تولید، صادرات و تمرکز بر بحث گردشگری و تجاری تمرکز کنند، بعضا به انحرافاتی وارد شدند و آن هم زمین فروشی و تأکید بر منابع ناپایدار بوده است. یکی از این مناطق کیش است .خام فروشی و یا واگذاری زمین به عده ای در کیش با قیمت ارزان روشی است که متاسفانه در سالهای اخیر پیاده شده و این موضوع تامین هزینه ها به واسطه فروش زمین رویکردی  است که مدیرعامل سابق کیش نیز به آن اذعان دارد .

این در حالی است در مناطق آزاد کشور زمین‌فروشی برای کسب درآمد جاری ممنوع است . باید اذعان داشت که زمین‌فروشی مانند نفت‌فروشی است. درمناطق آزاد بودجه جاری باید از زمین‌فروشی مستقل شود لذا اگر زمینی می‌فروشند، جزء فروش دارایی‌ها حساب می‌شود و این فروش دارایی تنها اجازه دارد که به انواع‌ دیگری از دارایی تبدیل شود و افراد نمی‌توانند زمینی بفروشند و آن را خرج امور دیگر کنند. 

اما آلبرت بغزیان کارشناس اقتصادی در گفت و گو با تیتر 20 به بحث زمین فروشی در برخی مناطق آزاد کشور من جمله کیش اشاره کرد و در تحلیلی از عدم همکاری بانک ها و مجلس شورای اسلامی با مناطق آزاد سخن گفت.عدم همکاری ای که منجر به سقف متقاضیانی شد که خودشان را در پشت پروژه های سرمایه گذاری پنهان می کنند تا صرفا زمین هایی را با قیمت ارزان دریافت کنند. 

بغزیان گفت: به نظر می رسید که از همان ابتدای تشکیل مناطق آزاد برای اینکه منطقه آزاد کیش بتواند صاحب هتل و مراکز تجاری و مراکز تفریحی خدماتی و مسکونی باشد زمین واگذار می کرد.   البته در ابتدا این موضوع انقدر حاد نبود یعنی با علم به اینکه برخی برای سرمایه گذاری آمدند زمین به آنها واگذار می شد ولی وقتی به مرحله پیشرفته و درآمدهایی که حاصل از این فروش بود رسید  و به سازمان کمک کرد تا هزینه هایش را جواب دهد رویکرد تغییر کرد. مثل فروش تک محصولی نفت برای کشور ولی بعدا بخاطر اختلافی که بین قیمت زمین واگذاری و قیمت آزاد زمین ایجاد شد این سقف متقاضیانی که خودشان را در پشت پروژه های سرمایه گذاری پنهان می کردند زیاد شد و مسلما آنجا باید مسئولین سازمان یک زنگ خطری برایشان به صدا در می آمد که چه خبرشده است؟

وی افزود: من خودم شاهد بودم که به قدری قیمت های زمین با قیمت آزاد فاصله دارد که مثل ارز 4200 تومانی یا یارانه دارویی می باشد. باید تاکید داشت که هر چیزی که اختلافش با بازار آزاد زیاد باشد برایش صف تشکیل می شود مسلما در این میان برخی با پوشش سرمایه گذار وارد و متقاضی  شدند و یا حتی زمین گرفته اند . بعضا ما مسائل حقوقی را هم که طی قراردادهای واگذاری شاهد هستیم که ایجاد شده توسط آنهایی بوده که آمدند و زمین را به صرف خاک بازی گرفتند. جای تعجب است چرا مسئولین سازمان تا الان این را مدنظر قرار نداده بودند ؟ آیا صرفا به خاطر اینکه هزینه هایشان پوشش داده نمی شد و مجبور بودند که زمین را بفروشند تا تامین هزینه جاری شان کنند ؟و یا بعضا هزینه های عمرانی شان تامین شود ؟ که خب راه های دیگری هم  برای تامین مالی بوده و نیاز به این اقدام نیست. 

بغزیان گفت: طی سه سال اخیر حرکت های خوبی در این قسمت شده و روش های خام فروشی تبدیل به روش مشارکت و به نوعی تهاتر شده است . در واقع بدهی هایی که به سازمان بابت همین واگذاری ها داشتند ،توسط املاک مسکونی تجاری یا غیره تهاتر شده لذا حرکت خوبی شروع شد ولی دیر است.

 

وی تاکید کرد: در خصوص روش های تامین مالی پیشنهادات خوبی به سرمایه گذاران ارائه شد سرمایه گذارانی که بخاطر همین افزایش قیمت ها و کاهش سرمایه در گردش شان و عدم همکاری بانک ها به اوراق صکوک و شیوه های مشارکت روی آوردند . به نظر می رسد کاملا الان زنگ خطر را شنیدیم و مدتی هم که این واگذاری متوقف شده صرفا بخاطر این است که ما باید به جای خام فروشی زمین به سمت ایجاد ارزش افزوده برای جزیره و سازمان برویم.

 بغزیان به اقدامات مجلس در جهت جلوگیری از زمین فروشی و کمک به سرمایه گذاران اشاره کرد و گفت: یک سری همکاری ها از سمت مجلس می تواند صورت بگیرد مثلا اگر قوانین چگونگی اداره مناطق آزاد بازنگری شود و مواردی که مسکوت مانده مثل شیوه واگذاری  اگر به درستی تدوین شود شاهد کاهش مشکلات خواهیم بود. باید تاکید کنم که دستورالعمل و شیوه نامه هایی که قرار بود تنظیم شود بعضا بصورت غیر مصوب و حالت عرف وجود دارد و از آن تبعیت می شود لذا مجلس در این زمینه می تواند به مواردی که  سرمایه گذاری را در مناطق آزاد مختل کرده ورود کند . 

وی افزود: در شیوه واگذاری برای دبیرخانه مناطق آزاد جالب است که بدانیم همه ی مناطق دچار خام فروشی نیستند  منطقه آزاد کیش یا هندورابی و جاهایی که در آن سکونتی نبوده و بومیان صرفا هستند این موضوع اتفاق می افتد وگرنه در منطقه انزلی یا اروند واگذاری زمین درکار نیست. این ها خودشان یک مکان ها جا افتاده ودارای اقتصاد متکی به خود هستند. اگر مجلس بحث های مالیاتی را برای سرمایه گذاران حل کند که درآمد حاصل از جمع آوری مالیات به خود منطقه برگردد می تواند کمک کننده باشد.

 بغزیان خاطر نشان کرد: وقتی منطقه ردیف بودجه ای ندارد چرا باید  وزرات راه مالیات را خارج از منطقه خرج کند! وقتی این درآمد به مناطق برگردد بنابراین مناطق به این صورت خودگردان هدایت می شوند و از عوارض و درآمدهایی پایدار می توانند استفاده کنند تا منبعد با دغدغه کمتری زمین ها را برای امور اقتصادی با قیمت مناسب در اختیار سرمایه گذاران واقعی قرار دهند.

این کارشناس در پایان تاکید داشت : علاوه بر کمک مجلس بانک ها نیز باید با مناطق همکاری کنند که سازمان ها به این صورت در تنگنای مالی قرار نگیرند و مجبور نشوند تن به هر واگذاری صرفا بخاطر پول نقد دارد بدهند باید به سمت درآمدهای پایدار بروند که برای خودش مدل های شناخته شده ای دارد.