کروکی رونق مسکن ۱۴۰۱

تیتر 20- یک سند رسمی جدید از «کفایت عرضه مسکن در برابر تقاضای موجود در کشور» منتشر شده است که محتوای آماری آن یکبار دیگر ضمن هشدار به سیاستگذار بابت «خطای تشخیص در شناسایی عامل بحران قیمت ملک»، اثبات می‌کند «این ابررکود ملکی بسیار بعید است با سیاست‌های فعلی به خط‌پایان برسد چون کانون مساله جایی خارج از نقطه اصابت احتمالی سیاست موجود‌ است». 

مرکز آمار ایران اخیرا گزارش جامعی با عنوان «جایگاه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی استان‌های کشور» منتشر کرد که در یکی از صفحات این گزارش، اطلاعاتی درباره «حجم واحدهای مسکونی در حال مصرف و همچنین تعداد خانوارهای موجود در کشور» منعکس شده است.این داده‌ها نشان می‌دهد، با وجود «رکود بی‌سابقه ساخت مسکن در 5 سال گذشته»، اما در حال حاضر فاصله (نابرابری) بین تعداد خانه‌های در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترین میزان 10 سال گذشته رسیده و از ابرشکاف به شکاف جزئی تبدیل شده است.این شکاف در سال 90 به میزان 5 درصد کسری خانه در برابر خانوارها بود که سال 95 درست در مقطع بعد از ابررونق ساخت‌و‌ساز سال‌های 90 تا 92 و همچنین بعد از عصر احداث مسکن‌مهر، میزان آن (کسری عرضه در برابر تقاضا) نه تنها ترمیم نشد که تشدید هم شد و به 6 درصد رسید. اما در ابتدای 1400 در شرایطی که تیراژ ساخت مسکن در سال‌های 96 تا 99 به نصف دوره‌های قبل رسید، شکاف مسکن نه تنها زیادتر نشد که به 2 درصد کاهش پیدا کرد.  همچنین اطلاعات تکمیلی نیز «واقعیت معنادارتر» را درباره بخش مسکن بازگو می‌کند؛ علاوه بر واحدهای مسکونی در حال مصرف، یکسری «خانه خالی و خانه دوم» در بازار ملک وجود دارد که مجموع این سه دسته املاک مسکونی در کل کشور، هم‌اکنون در بدترین حالت، «12 درصد بیشتر از کل خانوارها» است.

این ارقام به خوبی اثبات می‌کند، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بی‌سابقه قیمت‌ها در دوره اخیر، «رکود خانه‌سازی» نبوده، بلکه یکی از دو ریشه‌ اصلی در خارج از بخش مسکن و یکی دیگر در داخل بازار معاملات ملک - و نه در بازار ساخت‌و‌ساز- است که اگر سیاستگذار به «بیراهه تصمیمات و اقدامات برای به اصطلاح تنظیم بازار مسکن» پایان دهد و سراغ «کروکی اصلی و معتبر رونق» برود، سال آینده «سال بهبود اوضاع برای سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مصرفی خانه» خواهد بود.

چقدر خانه در برابر چه تعداد خانوار؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات داده‌های مرکز آمار ایران درباره آخرین وضعیت موجودی مسکن در کشور و نسبت آن با تعداد خانوارها حاکی است، سال 90 تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. در آن سال، 20 میلیون خانه در حال استفاده در کشور وجود داشت که 21 میلیون و 100 هزار خانوار در این خانه‌ها سکونت داشتند. یک متغیر در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان «تراکم خانوار در واحد مسکونی» که از نسبت تعداد خانوارها بر تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده به دست می‌آید. عدد حاصل از این نسبت در سال 90 برابر با 06/ 1 بود. البته برای شرح ساده این نسبت بهتر است عکس آن را توضیح داد. یعنی نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها که براساس عدد حاصل از آن، کسری یا مازاد مشخص شود. این عدد همان «کسری 5 درصدی» در سال 90 است.

کسری «واحدهای مسکونی در حال استفاده» در برابر «خانوارها» در سال 95 به 8/ 5 درصد رسید. در آن سال، 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی ساکن بودند.سال 95 در شرایطی، کسری عرضه، یک واحد درصد نسبت به سال 90 افزایش یافت که طی سال‌های 90 تا 95، تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها به لحاظ رشد عرضه سالانه واحد مسکونی جدید، رکورد زد. طی 90 تا 92، تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سال‌های دهه 90 رسید. در سایر شهرها نیز ساخت‌وسازهای انبوه مسکن مهر باعث ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتیجه کار در بازار مصرف، نه تنها به «مازاد عرضه در حال مصرف در برابر تقاضای کل» منجر نشد که به دلیل «خلأ سیاست اصلی تنظیم بازار ملک»، خروج بخشی از عرضه‌های جدید از بازار مصرف به «بازار املاک بلااستفاده‌»، کسری عرضه تشدید شد. در ابتدای 1400 اما شرایط طور دیگری رقم خورد که باز هم منشأ آن، بدون آنکه ارتباطی به تیراژ تولید مسکن داشته باشد به همان دو ریشه اصلی مرتبط است.

در پایان سال 99 (یا همان ابتدای 1400)، تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها ساکن بوده و هستند. به این ترتیب، «کسری عرضه در برابر تقاضا» در سال 99 به 2 درصد رسید. این «افت کسری عرضه مصرفی در برابر خانوارها» در شرایطی رقم خورد که طی سال‌های 95 تا 99، رکود شدید و بی‌سابقه آن هم به شکل سریالی (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و تولید مسکن برقرار بود. در سال‌های ابتدای دهه 90، تیراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا یک میلیون واحد در نوسان بود، اما طی سال‌های 95 تا 99، میانگین تیراژ عرضه مسکن جدید در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد.  با وجود این افت شدید ساخت مسکن، شکاف عرضه بهبود پیدا کرد، چون سرعت رشد خانوارها از سرعت بسیار پایین ساخت و تولید مسکن کمتر بوده است./دنیای اقتصاد