قطب نمای تورم ملکی ۱۴۰۱

تیتر 20- استعداد بازار مسکن شهر تهران برای عقب‌‌نشینی سطح متوسط قیمت آپارتمان‌‌‌‌های مسکونی، در ادامه فازپساجهش ملکی، سنجش شد. در حالی که برآیند همه آمارها و بررسی‌‌ها از وضعیت قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده وجود اضافه‌‌پرش قیمتی در این بازار به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا انتهای 99 است، یک سوال کلیدی آن است که حال که بازار معاملات مسکن از سال گذشته در فاز پساجهش و در مسیر «چربی‌‌سوزی» قرار گرفته است، بازار مسکن شهر تهران هم‌‌اکنون از چه میزان استعداد برای کاهش قیمت برخوردار است؟

سال گذشته قیمت واقعی مسکن در کل سال و قیمت اسمی در سه ماه، در شهر تهران کاهش داشت. هم‌‌اکنون و در ادامه فازپساجهش ملکی، بررسی‌‌ها از وجود ظرفیت کاهش قیمت حکایت دارد. شرایط فعلی دربردارنده حمایت اکثریت متغیرهای برون‌‌زا، از «فاز پساجهش مسکن» به شکل کاهش قیمت اسمی یا دست‌‌کم کاهش بیشتر قیمت واقعی است.

«حداقل» و «متوسط» استعداد کاهش قیمت
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، یکسال بعد از شروع فازپساجهش ملکی در پایتخت و کاهش 10‌درصدی متوسط قیمت واقعی مسکن در سال 1400، بررسی وضعیت متغیرهای درون‌‌زا و برون‌‌زا اثرگذار بر تحولات ملکی پایتخت نشان می‌دهد، در ادامه فازپساجهش، متوسط قیمت اسمی مسکن در شهر تهران استعداد حداقل 12‌درصد کاهش را دارد. این در حالی است که قیمت اسمی مسکن همچنین به طور متوسط استعداد کاهش 20‌درصدی را نیز در خود جای داده است. استعداد بازار مسکن شهر تهران برای کاهش سطح متوسط قیمت آپارتمان‌‌های مسکونی، با توجه به نسبت تورم مسکن با متغیرهای اثرگذاری همچون نرخ رشد نقدینگی، نرخ دلار، تورم عمومی و همچنین سایر متغیرها محاسبه شده است که از درون وبیرون بازار مسکن بر تحولات قیمتی و حجم خرید وفروش املاک مسکونی پایتخت تاثیرگذار هستند.  برآیند کلی از روند 5 ساله نوسان قیمت در هر کدام از این متغیرها نشان می‌دهد، فاز چربی‌‌سوزی قیمتی در بازار مسکن شهر تهران در ادامه فازپساجهش ملکی که از سال 1400 آغاز شد، در سال‌جاری نیز می‌تواند ادامه داشته باشد.

«دنیای‌اقتصاد» در این گزارش همچنین با تفکیک دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، از وجود استعداد بیشتر برای چربی‌‌سوزی قیمتی در نیمه شمالی پایتخت خبر داده است. آمارها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون استعداد کاهش قیمت در مناطق شمالی شهر تهران بیش از استعداد کاهش قیمت در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت است.

مقایسه با سایر متغیرها
قیمت مسکن وتحولات مربوط به آن، رابطه مستقیم وتنگاتنگی با تغییر وتحولات قیمت‌ها در چند مولفه بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار ملک دارد. این پارامترهای مهم و اثرگذار از چند زاویه تحولات قیمت واحدهای مسکونی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و در واقع می‌توان گفت افزایش یا کاهش قیمت مسکن در هر دوره‌‌ای تابعی از افزایش یا کاهش قیمت‌ها در این پارامترهای مهم است.

بازار معاملات مسکن از بیرون تحت‌تاثیر چند پارامتر مهم یعنی «تغییرات حجم نقدینگی»، «تغییر نرخ دلار» و همچنین «وضعیت تورم عمومی» است. این در حالی است که از درون این بازار تغییر وتحولات مربوط به هزینه‌‌های ساخت شامل «تورم زمین» و «تغییرات قیمت در بازار مصالح ساختمانی»، وضعیت قیمت‌ها و تورم در بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. برآیند روند رشد این متغیرها به طور کلی نشان‌دهنده «استعداد بازار مسکن برای کاهش قیمت اسمی در فازپساجهش» است. از آنجا که میزان رشد قیمت مسکن در شکل متعارف بازار نسبت معناداری با رشد نقدینگی دارد، آمارهای مربوط به نرخ رشد نقدینگی در بازه زمانی 5 سال اخیر (ابتدای 96 تا انتهای 1400) نشان‌دهنده اضافه پرش قیمتی در بازار مسکن و وجود استعداد برای بازتنظیم تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در 5 سال اخیر، حجم نقدینگی 5/ 3 برابر شده است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی 3/ 8 برابر شده است. این میزان نشان‌دهنده اضافه پرش قیمت در بازار مسکن در مقایسه با تغییرات حجم نقدینگی است.  از سوی دیگر و در حالی که به شکل سنتی همواره بین قیمت دلار و تغییرات آن با قیمت مسکن وتحولات آن، رابطه تنگاتنگ و مستقیمی وجود دارد، مقایسه تغییرات قیمت در این دو بازار نیز نه تنها وجود اضافه پرش محسوس در بازار معاملات مسکن در 5 سال اخیر را تایید می‌کند که در عین حال میزان استعداد کاهش قیمت اسمی مسکن در فازپساجهش و چربی‌‌سوزی قیمتی را نیز نشان می‌دهد. در فاصله سال‌های 96 تا پایان 1400، قیمت دلار 3/ 7 برابر شده است؛ این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 3/ 8 برابر شده است. در ارتباط با تورم عمومی نیز این گونه است. قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها که نشان‌دهنده میزان تورم عمومی است، در 5 سال اخیر، 4 برابر شده است. در حالی که نرخ تورم مسکن در این بازه زمانی، بیش از دو برابر تورم عمومی بوده است.  میزان افزایش قیمت مسکن در ارتباط با تغییرات قیمت در این سه مولفه بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، اولا نشان‌دهنده وجود اضافه‌‌پرش قیمتی در بازار ملک و در وهله بعد نشان‌دهنده میزان استعداد بازار مسکن برای کاهش قیمت اسمی آپارتمان‌‌ها در فازپساجهش است.

از سوی دیگر وضعیت کلی مولفه‌‌های درونی اثرگذار بر تغییرات قیمت مسکن نیز، برآورد مربوط به میزان اضافه‌‌پرش قیمتی در این بازار را ممکن می‌‌سازد. بازار معاملات مسکن از درون این بازار، تحت‌تاثیر تغییرات قیمت زمین و مصالح ساختمانی قرار دارد. اگرچه میزان تورم زمین در 5 سال گذشته بیشتر از تورم مسکن بوده است اما همچنان تورم مسکن بیش از تورم مصالح ساختمانی است. البته طی دو سال اخیر سازنده‌‌ها از محل تورم شدید در بازار مصالح با مشکلات بسیاری مواجه شده‌‌اند و تورم بالا در این بازار در دو سال اخیر از مهم‌ترین عوامل کاهش انگیزه سازنده‌‌ها برای فعالیت در بازار مسکن واجرای پروژه‌‌های ساختمانی جدید بوده است.  بررسی‌‌ها حاکی است در 5 سال اخیر یعنی بازه زمانی ابتدای سال 96 (سال قبل از شروع جهش در بازار ملک) تا پایان 1400 (سال پساجهش ملکی)، متوسط قیمت زمین در شهر تهران 11 برابر و متوسط قیمت مصالح ساختمانی 5/ 6 برابر شده است. اگرچه تورم در بازار زمین نسبت به بازار مسکن بیشتر است و در صورتی که تغییرات قیمت در بازار زمین مبنا قرار بگیرد قیمت مسکن با اضافه پرش همراه نیست؛ اما برآیند کلی از وضعیت رشد قیمت‌ها در همه بازارها نشان‌دهنده استعداد کاهش دست‌‌کم 12‌درصدی و متوسط 20‌درصدی قیمت اسمی مسکن در فاز چربی‌‌سوزی و پساجهش ملکی است./دنیای اقتصاد