وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف تهران

تیتر۲۰- درحالی‌که تورم مسکن در کل شهر تهران در ماهی که گذشت 8/ 6درصد بوده است، بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه واقع در نیمه شمالی شهر شامل مناطق یک تا پنج در معاملات آبان امسال 8درصد بوده است. همچنین در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق 9 تا 20 میانگین قیمت در معاملات صورت‌گرفته طی آبان ماه 5/ 6درصد بوده که به تغییرات میانگین شهر نزدیک‌تر است. این ارقام نشان می‌دهد به لحاظ تورم ملکی مناطق شمالی تهران از نیمه جنوبی شهر پیشی گرفته است؛ رخدادی که دست‌کم در سال جاری (صرف‌نظر از فروردین نیمه تعطیل که با توجه به مختصات استثنایی در این قبیل مقایسه‌ها نباید لحاظ شود) سابقه نداشته است.

همچنین به لحاظ حجم معاملات مسکن نیز بررسی تحولات شمال و جنوب شهر به تفکیک در آمار رسمی آبان ماه حاکی از این است که رشد تعداد واحدهای مسکونی فروخته‌شده در پنج منطقه متوسط و متوسط رو به بالای تهران واقع در نیمه شمالی شهر نسبت به مهرماه 45درصد و رشد ماهانه معاملات در مناطق جنوبی 47درصد بوده است. این در حالی است که در کل شهر تهران میزان رشد حجم معاملات مسکن نسبت به مهر ماه نزدیک 48درصد بوده است. به این ترتیب در نیمه جنوبی تهران رشد معاملات تقریبا همپای میانگین کل شهر بوده اما در مناطق شمالی، سرعت رشد معاملات کمتر از سایر مناطق بوده است.

با نگاه دقیق به نبض معاملات و قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران دو پیام کلیدی دریافت می‌شود که باید مورد توجه سیاستگذار بخش مسکن قرار گیرد. پیام اول اختلاف دما به نفع گرم بودن بازار معاملات مسکن در شمال تهران (به لحاظ قیمت) تایید این موضوع است که اتفاق نیمه پاییز مبنی بر شارژ قوی تقاضای سرمایه‌ای مسکن ناشی از افزایش انتظارات تورمی که خود از جهش نرخ ارز و طلا نشأت گرفته بود، سبب شده است بازار مسکن به وضعیتی مشابه سال‌های اول جهش بی‌سابقه مسکن یعنی سال‌های 97 و 98 بازگردد. در آن مقطع زمانی نیز در اغلب ماه‌ها تورم مسکن در مناطق شمالی شهر از تورم مناطق جنوبی سبقت گرفته بود؛ موضوعی که از آن به‌عنوان «پیشتازی مناطق شمالی در تورم ملکی» یاد می‌شد. به این ترتیب در آبان امسال تورم ملکی مناطق شمال شهر بار دیگر از تورم ملکی جنوب تهران پیشی گرفته است و در صورتی که این وضعیت ادامه پیدا کند، شرایط بازار مسکن به ضرر تقاضای مصرفی تغییر خواهد کرد.

اهمیت این موضوع زمانی مشخص می‌شود که به یاد بیاوریم شرایط بازار مسکن از ابتدای سال1400 تاکنون در یک روند کند اما مثبت به شکلی در حال تغییر و تحول بود که به نفع حاکمیت ثبات در بازار مسکن و به تعبیر دیگر به نفع تقاضای مصرفی خرید ملک که در بازار آرام فرصت تجهیز منابع و ورود به معامله را پیدا می‌کند، تمام می‌شد. در واقع در تمام یک سال و نیم اخیر تقریبا در همه ماه‌ها تورم مسکن در شمال شهر از تورم ملکی جنوب تهران عقب‌تر بود و فاصله زیادی که بین قیمت مسکن شمال و جنوب شهر شکل گرفته بود، به واسطه کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق گران‌قیمت شمال شهر در حال بازتنظیم بود. این وضعیت بازار مسکن را برای ورود تمام‌عیار به دوره رکود غیرتورمی آماده می‌کرد. اما آنچه در آبان ماه خلاف رویه یک سال و نیم گذشته رخ‌داده در صورتی که با بی‌عملی سیاستگذار همراه شود و ادامه پیدا کند، این استعداد را ایجاد می‌کند که سرعت رشد مسکن در جنوب تهران نیز افزایش پیدا کند تا رابطه قیمتی با مناطق شمال شهر به وضعیت نرمال و همیشگی (قبل از بر هم خوردن شرایط بازار مسکن به واسطه آخرین دوره جهش قیمت مسکن) بازگردد و به‌طور کلی شرایط بازار مسکن متورم شود.

دومین پیامی که از تحولات اخیر بازار مسکن مناطق شهر تهران دریافت می‌شود، ناظر بر احتمال تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ملکی است. ماه‌هاست که عمده تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک، شمال شهر را ترک و به نیمه جنوبی بازار مسکن پایتخت مهاجرت کرده است. این موضوع سبب شد تورم ملکی در مناطق شمالی تهران به تدریج کاهش پیدا کند و حتی در اغلب ماه‌های دو سال اخیر از تورم مسکن در کل شهر باز بماند. سرمایه‌گذاران ملکی با رصد تحولات بازار مسکن به این واقعیت پی برده بودند که دیگر نمی‌توانند روی رشد پرشتاب قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج تهران حساب ویژه باز کنند و استعداد رشد قیمت در مناطق جنوبی بازار مسکن بیشتر است. به همین خاطر به تدریج جغرافیای بخش عمده خریدهای سرمایه‌ای ملک در دوره ثبات نسبی بازار مسکن، مناطق متوسط و متوسط رو به پایین بود. این رویه تاکنون نیز ادامه داشته است؛ اما تحولات بازار مسکن مناطق پایتخت نشان می‌دهد در صورتی که سیاستگذار اقدامی برای رسیدگی به وضعیت بازار مسکن و کمک به حفظ ثبات نسبی در این بازار انجام ندهد، می‌تواند در ماه‌های آینده دچار تغییر بنیادین شود؛ به این معنا که گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی دچار این برداشت شوند که از این پس می‌توانند روی رشد قیمت مسکن در شمال شهر نیز حساب کنند و می‌توانند خریدهای ملکی خود را در این مناطق از سر بگیرند. اما اگر این تلقی در میان سرمایه‌گذاران ملکی تسری پیدا کند، رخداد خوبی به نفع بازار مسکن نخواهد بود. کمترین اثر سوء این ماجرا شیفت تدریجی تقاضای ساخت‌و‌ساز به مناطق شمالی است که با توجه به استطاعت تقاضای خرید مسکن، می‌تواند ابعاد یخچال بزرگ ملکی تهران را با عرضه خانه‌های نامتناسب با ویژگی‌های مطلوب متقاضیان مصرفی، بزرگ‌تر کند. مساله مهمی که سیاستگذار باید در جریان بررسی جزئی تحولات بازار مسکن تهران به‌عنوان بازار مسکن پیشتاز کل کشور به آن دقت کند این است که دمای قیمتی نیمه شمالی بازار مسکن تهران با رشد پایین معاملات تا این اندازه افزایش پیدا کرده و سبب شده است تورم ماهانه قیمت مسکن در این مناطق به 8درصد برسد. این موضوع نشان‌دهنده هیجان حاکم بر بازار مسکن در آبان ماه بوده که نشأت‌گرفته از تلاطم ارزی بوده است. در واقع موتور انتظارات تورمی آن‌قدر قوی عمل کرده که مانند شروع عصر جهش (سال97) در بازار اثر گذاشته است. شباهت سال97 به آبان1401 به شکل سبقت تورم ملکی شمال از جنوب شهر نمایان شده و آلارم خطر در بازار مسکن را به صدا درآورده است که باید از سوی سیاستگذار شنیده شود.

معرفی مناطق گرم بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ماهی که گذشت منطقه پنج مثل اغلب ماه‌های چند سال اخیر رتبه نخست در رده‌بندی مناطق پرمعامله بازار مسکن را از آن خود کرده و 3/ 14 درصد از کل خرید و فروش‌های ملکی در این منطقه انجام شده است. اما پس از آن درحالی‌که به‌طور معمول یکی از مناطق دو یا چهار قرار دارد، این‌بار منطقه10 به رده بالاتر صعود کرده است. منطقه10 یکی از مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران است که به واسطه وجود بافت فرسوده در آن، جریان ساخت‌و‌ساز حتی در وضعیت رکود کم و بیش در این منطقه ادامه پیدا می‌کند و همین عامل سبب شده است عرضه واحدهای مسکونی در این منطقه در حجم قابل قبول صورت گیرد. در آبان ماه این منطقه رتبه دوم پرمعامله‌ها را با اختصاص 2/ 9درصد از کل معاملات به خود اختصاص داده است و عده زیادی از جست‌وجوگران ملکی که قصد خرید آپارتمان در مناطق نیمه جنوبی تهران را داشته‌اند، این منطقه را ترجیح داده‌اند. پس از آن مناطق دو، چهار و هفت تهران در رده‌های بعدی قرار دارند.

اما به لحاظ رشد حجم معاملات سهم مناطق مختلف در 5/ 1برابر شدن معاملات ملک در شهر تهران طی آبان ماه متفاوت بوده است.11منطقه تهران از مجموع 22منطقه، یعنی درست نیمی از مناطق شهر تهران با رشد حجم معاملات منطقه‌ای با نرخ بیش از رشد ماهانه کل معاملات تهران داشته‌اند. این فهرست یازده‌تایی شامل مناطق دو، چهار، شش، هفت، 9، 12، 13، 15، 17، 21 و 22 بوده است. به لحاظ قیمت نیز مناطق واقع در نیمه گرم بازار مسکن که تورم ماهانه ملکی در آنها بیشتر از تورم ماهانه مسکن در کل شهر طی آبان ماه بوده، علاوه بر چهار منطقه شمال شهر (مناطق یک تا چهار)، شامل مناطق 17 تا 21 نیز بوده است. در این بین منطقه20 با 14درصد و منطقه چهار با 13درصد تورم ماهانه در صدر مناطق گرم بازار مسکن به لحاظ متغیر قیمتی قرار دارند.

فرصت سیاستگذار برای اصلاح

تغییر وضعیت بازار مسکن به لحاظ اختلاف دمای ملکی مناطق که در آبان1401 رخ داده است، در صورتی که ادامه پیدا کند، امیدهایی که به بازگشت بازار مسکن به ریل قبل از جهش تاریخی قیمت را شکل داده بود، ناامید خواهد کرد. اما با فرصت‌شناسی سیاستگذار می‌توان با یک اقدام فوری و موثر از شکل‌گیری یک روند تورمی ادامه‌دار در بازار مسکن که دومینووار میان مناطق تسری پیدا کند، جلوگیری کرد. ابزاری که سیاستگذار می‌تواند در فصل تنظیم بودجه سالانه و تعیین تکلیف انواع مالیات و عوارض سال1402 به آن متوسل شود، مالیات سالانه ملکی است؛ مالیاتی که همه مالکان بدون استثنا متناسب با ارزش روز ملک خود آن را می‌پردازند و به‌عنوان بهترین بازدارنده از حضور تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن عمل می‌کند. ضریب این مالیات در کشورهای مختلف متفاوت است؛ اما به‌طور میانگین مالکان در شهرهای توسعه‌یافته سالانه 5/ 0 تا 5/ 1درصد از ارزش روز ملک خود را به‌عنوان مالیات پرداخت می‌کنند. این مالیات، هزینه ملاکی را به حدی افزایش می‌دهد که دیگر خریدهای سرمایه‌ای مسکن برای همه سرمایه‌گذاران ملکی به صرفه نخواهد بود. خروج بخش عمده سرمایه‌گذاران ملکی در بازار مسکن می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت ثبات و آرامش به بازار مسکن باشد؛ به این ترتیب که تقاضای سرمایه‌ای با پول‌های کلان را که تورم ملکی تاثیری روی انگیزه او برای خرید ندارد، وادار به ترک بازار خواهد کرد و تقاضای مصرفی در شرایط آرام و باثبات متناسب با بودجه و نیاز خود می‌تواند خرید خود را انجام دهد./دنیای اقتصاد