چه عاملی بر افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند؟

تیتر۲۰- طی پنج‌سال گذشته، ساخت‌‌‌وساز در حوزه مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده، به‌‌‌گونه‌‌‌ای که به پایین‌‌‌ترین حد آمار مجوز احداث واحدهای جدید در ۱۰سال اخیر رسیده و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت نیز بعد از یک‌دوره چندساله ثبات نسبی قیمت‌ها از ابتدای سال ۱۳۹۹ تا نیمه اول ۱۴۰۰، رشد قابل‌‌‌توجهی تا بیش از دوبرابر را تجربه کرده است. عوامل بسیاری بر افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند که علاوه بر تاثیر رکود سال‌های گذشته، کاهش تولید و به‌عبارتی افزایش تقاضا نسبت به بعد عرضه یکی از عوامل قابل‌‌‌پیش‌بینی افزایش سطح عمومی قیمت‌ها بوده و قیمت مسکن در یک‌دهه گذشته حدودا رشد ۲۰برابری داشته است. بهای ساخت مسکن در این صنعت شامل نهاده‌‌‌های ساختمانی، زمین و هزینه‌‌‌های مجوز ساخت است که در این مقاله عوامل اصلی تاثیرگذار بر این پارامترها بررسی شده است. البته صنعت انبوه‌‌‌سازی یکی از پرچالش‌‌‌ترین و مهم‌ترین صنایع کشور است و توضیحات کامل در مورد عوامل تاثیرگذار بر آن در این مقاله نمی‌‌‌گنجد.

عوامل درون‌‌‌زا و برون‌زای قیمت مسکن

براساس نظر برخی از تحلیلگران، نوسانات بازار مسکن از الگوی خاصی در اقتصاد ایران پیروی می‌کند؛ زیرا طی دوره سه تا چهار‌‌‌ساله، قیمت با نرخی متعارف و یکنواخت افزایش می‌‌‌یابد و طی سال‌های بعد از آن، قیمت‌ها به‌‌‌صورت جهشی افزایش می‌‌‌یابد.

عوامل متعددی بر قیمت مسکن و به‌‌‌طورکلی بخش مسکن تاثیرگذار هستند که در یک تقسیم‌‌‌بندی می‌‌‌توان آنها را به دودسته عوامل درون‌‌‌زا و برون‌‌‌زا تفکیک کرد. عواملی که بر اثر عملکرد متغیرهای درون بخشی مسکن (زمین و قیمت آن، تکنولوژی ساخت، برنامه‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های شهرسازی، عوارض اعمال‌شده بر بخش مسکن، هزینه‌‌‌های مربوط به ساخت‌‌‌وساز نظیر هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران)، موجب تغییر حجم و چگونگی عرضه و تقاضا می‌‌‌شوند، عوامل درون‌زا هستند. از وجه دیگر عواملی که خارج از بازار مسکن و بر اثر تغییرات سایر بخش‌‌‌های اقتصاد (درآمدهای نفتی، بازارهای موازی و جایگزین مانند بازار ارز و طلا، تغییرات حجم نقدینگی، تورم، عوامل جمعیتی و سیاست‌‌‌های دولت در بخش مسکن) بر عملکردهای این بازار تاثیر می‌‌‌گذارند، از عوامل برون‌‌‌زا به شمار می‌‌‌روند. ازاین‌‌‌رو بخش مسکن تحت‌‌‌تاثیر شوک‌‌‌های اقتصادی درون بازاری و بیرون بازاری مسکن قرار می‌گیرد و به‌‌‌تبع آن چرخه‌‌‌های رونق و رکود در این بخش شکل می‌گیرد.

شکاف تولید و عرضه

بحث تولید مسکن با عرضه و تقاضا ارتباط مستقیم دارد و زمانی که تولید مسکن کاهش پیدا می‌کند، باعث ایجاد تقاضای انباشت 5میلیونی و در نهایت این روند باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. طبق آمار تقاضای پروانه ساختمانی در شهر تهران از سال 1397 روند کاهشی داشته است و این کاهش در سال 1400 نسبت به سال 1399 نیز مشاهده می‌شود. همچنین طبق اطلاعات مرکز آمار، تعداد ٥٧١١پروانه‌‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌‌‌ تهران در سال ١٤٠١ صادر شده که نسبت به سال 1400 حدود 5/ 0‌درصد افزایش داشته است. البته طبق گفته‌های معاون شهرسازی و معماری شهر تهران، صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران در فروردین‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 200‌درصد رشد داشته است. از لحاظ متراژ ساخت‌وساز نیز در فروردین‌ماه امسال، بیش از 100‌درصد رشد نسبت به فروردین سال گذشته در نظر گرفته شده است. البته این آمارها به‌طور رسمی در بانک‌مرکزی و مرکز آمار منتشر نشده است. در کل نقاط شهری کشور نیز تقاضا برای پروانه ساختمانی از سال 1399 روند نزولی را در پیش گرفته و برای نقاط شهری کشور براساس اطلاعات مرکز آمار تعداد 131هزار و 175پروانه‌‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌‌‌های کشور در سال ١٤٠١ صادر شده که نسبت به سال 1400 حدود 6/ 2‌درصد افزایش داشته است.

بهای ساخت هر مترمربع ساختمان

بهای تمام‌شده صنعت ساختمان شامل نهاده‌‌‌های ساختمان، زمین و هزینه مجوز ساخت است و هم‌‌‌زمان با افزایش قیمت این سه‌عامل، قیمت ساخت نیز در این صنعت افزایش می‌‌‌یابد و در نهایت قیمت فروش هم درصدی افزایش را تجربه می‌کند. تورم و قیمت دلار آزاد، مهم‌ترین عامل بالارفتن نرخ نهاده‌‌‌های ساختمانی و زمین و به‌‌‌تبع آن بهای تمام‌شده هر متر ساخت در این صنعت است.

در صورت افزایش قیمت ارز، با توجه ‌‌‌به ارتباط مستقیم آن با قیمت مصالح ساختمانی، ثبات قیمتی بازار مسکن شکسته خواهد شد و در نبود کشش بازار، افزایش قیمت برای این بازار امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. باید توجه کرد که ثبات و پایداری در صنعت ساختمان، به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات در اقتصاد کلان، ثبات بازارهای موازی و تولید و عرضه مسکن منطبق بر تقاضای وضع قوانین حمایتی از تقاضای مصرفی بستگی دارد. قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی موضوعی دوطرفه است. یعنی رویدادهایی مثل افزایش قیمت ارز و تحریم‌‌‌‌‌‌ها که افزایش قیمت نهاده‌‌‌ها را در پی دارد، باعث می‌شود قیمت تمام‌شده ساخت هم بیشتر شود. در نهایت قیمت فروش هم درصدی افزایش را تجربه می‌کند. از طرف دیگر، رونق ساخت‌‌‌وساز و افزایش تقاضا برای ملک (مثلا زمانی که درخواست برای برج‌نشینی زیاد می‌شود)، افزایش تقاضای مصالح را در پی دارد. پس وقتی درخواست برای مصالح بیشتر شود، قیمت آن روند صعودی خواهد داشت.

صنعت انبوه‌‌‌سازی در بازار سرمایه

صنعت انبوه‌‌‌سازی و املاک و مستغلات با ارزش بازار 45‌هزار میلیاردتومانی، حدود 5/ 0‌درصد از ارزش بازار سرمایه را به خود اختصاص داده است و 28شرکت فعال در این صنعت در بازار سرمایه ایران حضور دارند. نمادهای با بالاترین ارزش بازار در این صنعت به ترتیب شامل «ثامید» با ارزش بازار 13درصد، «ثفارس» و «ثبهساز» با ارزش بازار 10درصد، «کیسون» و «ثجوان» با ارزش بازار تقریبا 8درصد و «ثاخت» و «وتوس» با ارزش بازار تقریبا 6درصد، هستند.

بازیگران و سهامداران اصلی این صنعت به ترتیب گروه سرمایه‌گذاری مسکن (بانک مسکن)، هلدینگ تدبیر (ستاد اجرایی)، گروه مالی شاهد (بنیاد شهید)، هلدینگ تیپیکو (تامین اجتماعی) و سرمایه‌گذاری غدیر هستند.

درآمد شرکت‌های انبوه‌‌‌سازی

بیشتر منابع درآمدی شرکت‌های انبوه‌‌‌سازی شامل فروش واحدهای ساختمانی آماده تحویل، فروش واحدهای ساختمانی در جریان ساخت و فروش زمین است. بالاترین فروش شرکت‌های صنعت انبوه‌سازان در چهار فصل گذشته مربوط به نماد «کیسون» با فروش حدود 4هزار میلیارد تومان است و بعد از آن «ثبهساز» در چهار فصل گذشته تقریبا 3هزار میلیارد تومان و «ثامید» تقریبا 2هزار میلیارد تومان فروش داشته است. فروش چهار فصل گذشته دیگر نمادهای صنعت زیر 500میلیارد تومان است. البته باید توجه کرد که ممکن است در این صنعت به دلیل ماهیت ساخت‌وساز و فروش، شرکت‌ها چند فصل پیاپی درآمد نداشته باشند و پس از چند سال کار روی یک پروژه و فروش آن درآمد کسب کنند. به همین دلیل این صنعت بیشتر به‌صورت ارزش روز خالص دارایی‌ها (شامل زمین‌ها، پروژه‌های در جریان ساخت و واحد‌های آماره فروش) مورد بررسی قرار می‌گیرد. اما در این مقاله سعی شده است شرکت‌هایی که در چهار فصل گذشته توانسته‌اند بیشترین درآمد و سود ناخالص را کسب کنند آورده شوند.

پیش‌بینی آینده بازار ساختمان

افزایش قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش‌بینی افزایش دستمزد نیروی کار (به‌‌‌تبع آن کالاها و خدمات ساختمانی) همان‌گونه که در سال‌های 1400 و 1401 موجب افزایش بهای تمام‌شده ساختمان شد، در سال 1402 ادامه داشته و پس از یک‌فروکش به‌‌‌صورت ملایم جریان دارد. همچنین با توجه ‌‌‌به افزایش قیمت ارز پیش‌بینی می‌‌‌شود شیب افزایش قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی مجددا صعودی شود. به نظر می‌رسد تنها راه کاهش بهای فروش آپارتمان در مناطق مرغوب شهرها، کاهش بهای زمین است که تا حدود زیادی به سیاست‌‌‌های دولت در خصوص عرضه زمین یا وقوع غیرمنتظره داخلی یا خارجی وابسته است.در صورت عدم‌تحقق توافق جدید ادامه‌‌‌یافتن محدودیت‌های ناشی از تحریم و نحوه تامین ارز برای واردات، تامین برخی از تجهیزات و تاسیسات در سال پیشرو با چالش روبه‌رو خواهد بود.با عنایت به بالابودن نرخ تورم عمومی، نرخ واقعی افزایش مسکن متناسب با افزایش بهای تمام‌شده آن نخواهد بود و کماکان به علت پایین‌‌‌بودن قدرت خرید مصرف‌کننده واقعی، حجم معاملات پایین خواهد ماند. قدرت خرید مصرف‌کننده با رشد واقعی اقتصادی به‌‌‌مرور صورت خواهد پذیرفت./دنیای اقتصاد