مانع اصلی خانه‌دار شدن در ایران چیست؟

تیتر20- نسبت وام به ارزش (LTV)، یکی از شاخص‌های اصلی بازار مسکن است که میزان پوشش قیمت ملک توسط تسهیلات بانکی را نشان می‌دهد.

به عنوان مثال وقتی نسبت وام به ارزش هشتاد درصد اعلام می‌شود، یعنی خریدار باید 20 درصد ارزش ملک را از محل پس‌انداز خود پرداخت کند و مابقی توسط بانک تأمین می‌شود. در واقع هر چه این نسبت بالاتر باشد، فشار مالی پیش‌پرداخت کاهش یافته و امکان خانه‌دار شدن به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها افزایش می‌یابد.

در کشورمان اما محدودیت‌های ساختاری نسبت وام به ارزش مانع از تحقق این هدف شده است. بر اساس داده‌های سال 1404 این نسبت برای وام‌های مسکن با خوش‌بینی حدود 20 درصد است که این هم به نوع وام، محل ملک و وضعیت متقاضی بستگی دارد.

به عنوان نمونه، سقف وام خرید مسکن زوجین در تهران یک میلیارد تومان با نرخ سود 22.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله است. برای این وام البته متقاضی باید 2000 برگه اوراق حق تقدم خریداری کند که حدود 250 میلیون تومان می شود. یعنی از وام یک میلیارد تومانی، 750 میلیون تومان باقی می‌ماند. اگر وام تعمیر 280 میلیون تومانی را نیز با کسر هزینه خرید اوراق به این مبلغ اضافه کنیم تقریباً یک میلیارد تومان می‌شود.

حال اگر قرار باشد یک واحد مسکونی 100 متری خریداری شود (متوسط قیمت در شهر تهران را 100 میلیون در نظر می‌گیریم) وام مذکور برای خرید 10 متر کافی است. این بدان معناست که نسبت وام به ارزش در شهر تهران 10 درصد است و 90 درصد مابقی باید توسط خریداران تامین شود.

تجربه کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که افزایش نسبت وام به ارزش در کنار سیاست‌های حمایتی، محرکی قوی برای بازار مسکن است. در اروپا و اقیانوسیه، نسبت وام به ارزش معمولاً تا 90 درصد تعیین می‌شود و با نرخ بهره پایین و تضمین دولتی همراه است. بریتانیا و ایرلند از طرح‌های دولتی مانند «کمک برای خرید» برای کاهش ریسک بانک‌ها بهره می‌برند، هلند نیز با وام‌های سبز، امکان خرید تا 100 درصد ارزش ملک را فراهم می‌کند. این ترکیب سیاستی، ضمن کاهش ریسک سیستم بانکی، دسترسی به مسکن را بسیار تسهیل کرده است.

پایین بودن نسبت وام به ارزش در ایران تنها بخشی از مشکل است و کارشناسان عوامل دیگری را نیز موثر می‌دانند. تولید سالانه مسکن حدود 300 تا 400 هزار واحد است، در حالی که نیاز واقعی بیش از یک میلیون واحد است.

غلامرضا اسلامی‌بیدگلی کارشناس مسکن با اشاره به تجربه کشورهای مختلف می‌گوید: ساختار بازار مسکن در هر کشور متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی آن طراحی شده است، اما در ایران به دلیل ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، چنین هماهنگی‌ای وجود ندارد.

وی توضیح داد: در آمریکا، وام‌های بلندمدت 30 ساله با نرخ بهره 6 تا 7 درصد توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند «فِرِدی مَک» ارائه می‌شوند. در اروپا نیز سیاست‌ها بیشتر بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است؛ به طوری که در انگلستان نزدیک به 30 درصد از وام‌های رهنی به خانواده‌های خانه‌اولی اختصاص دارد.

وی افزود: در آلمان بانک‌های رهنی و بانک‌های پس‌انداز ساخت به همراه سازوکارهای مالی ویژه برای توسعه‌گران فعالیت دارند و کشورهای نوردیک و هلند نیز تمرکز ویژه‌ای بر مسکن اجتماعی دارند تا آثار اقتصادی و اجتماعی مهاجرت کنترل شود.

به گفته وی، به دلیل پایین بودن نسبت وام به ارزش و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های 30 تا 40 درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج می‌شود و نظام پولی کشور فلج می‌شود.

کارشناس مسکن یادآور شد:‌در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌ها بین 80 تا 95 درصد است، در حالی که در ایران این نسبت به حدی پایین است که حتی افزایش جزئی آن نیز اثر معناداری در بازار ندارد.

وی تاکید کرد: تمرکز سیاست‌گذاری در کشور نباید صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به زمین و زیرساخت‌ها توجه شود، چراکه بسیاری از پروژه‌های فعلی به دلیل نبود زیرساخت حمل‌ونقل و خدمات عملاً غیرقابل بهره‌برداری هستند.

اسلامی‌بیدگلی یادآور شد: برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌ها در کشور وجود ندارد و طرح‌هایی که نزدیک به مسکن اجتماعی طراحی شده‌اند، مانند مسکن مهر، به دلیل نادیده گرفتن زیرساخت‌ها و ملاحظات اقتصادی، نتوانسته‌اند اهداف خود را محقق کنند./تجارت نیوز