بانک مسکن؛ از مأموریت ملی تا فشار نقدینگی/ ریسک‌های عملیاتی بانک مسکن

تیتر 20- بانک مسکن در سال جاری، در نقطه‌ای ایستاده که هر تصمیم بانک بر بازار حساس مسکن تأثیر می‌گذارد. از یک‌سو، رشد حجم تسهیلات، گسترش تعهدات و ورود به پروژه‌های ملی، تصویری از بانک فعال و مأموریت‌محور ارائه می‌دهد و از سوی دیگر، ناترازی مزمن، فشار نقدینگی و عدم تناسب منابع و مصارف، سیگنال خطر را به صدا درآورده است.

ارزیابی عملکرد بانک مسکن، طی هفت‌ماهه امسال، بدون توجه به بار سنگین طرح نهضت ملی مسکن ممکن نیست؛ طرحی که تقریباً به‌طور کامل بر دوش این بانک قرار گرفته و مسیر تحلیل آن را از الگوهای رایج صنعت بانکی جدا کرده است.

از رشد دارایی‌ها تا تشدید ناترازی

عملکرد اعتباری بانک مسکن در نیمه نخست سال، بیانگر جهش قابل‌توجه در پرداخت تسهیلات است. رشد ۳۶ درصدی تعداد تسهیلات و افزایش ۴۳ درصدی مبلغ پرداختی، رقم پرداخت‌ها را به حدود ۸۴۴.۹ هزار میلیارد ریال رسانده است. در شرایطی که بخش عمده بانک‌ها از ایفای تکالیف بخش مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند، این ارقام نشانه نقش‌آفرینی ویژه در حوزه‌ای است که به‌طور عمده، جزء اولویت‌های سیاست‌گذاران است.

بااین‌حال، این رشد پرشتاب در سمت دارایی‌ها، لزوماً معادل رشد متوازن در سمت منابع نیست. عدم انطباق سرعت تجهیز منابع با توسعه اعتبارات، تصویر روشنی از تشدید ناترازی نقدینگی در بانک ارائه می‌دهد.

طبق آمارهای منتشرشده، در حالی‌که پرداخت تسهیلات به ۸۴.۵ همت رسیده، کل منابع و وصولی‌ها تنها ۱۰۷ همت بوده است. این فاصله، بانک را در نیمه دوم سال، نیازمند حدود ۱۳۰ همت منابع جدید می‌کند. این نیاز در بازار رقابتی امروز به‌سادگی قابل تأمین نیست و عملاً دست بانک را در برنامه‌ریزی‌های توسعه‌محور محدود می‌سازد.

نهضت ملی مسکن: تکلیف یا ریسک سیستماتیک؟

یکی از محورهای کلیدی تحلیل عملکرد بانک مسکن، سهم بانک از تأمین مالی نهضت ملی مسکن است. این بانک، به‌عنوان بازیگر اصلی، بین ۵۱ تا ۷۰ درصد تسهیلات این طرح در شبکه بانکی را پرداخت کرده است. این موضوع، عملاً بانک مسکن را به تنها نهاد مالی فعال و متعهد در این طرح بدل کرده است. این تمرکز، پیامدهای جدی بر ترازنامه و جریان نقدی بانک دارد.

یکی از مهم‌ترین این پیامدها، ناترازی ساختاری است. تأمین مالی بیش از ۳۷۵ هزار واحد و پرداخت ۱۳۳ هزار میلیارد تومان تسهیلات در غیاب مشارکت سایر بانک‌ها، فشار سنگینی بر منابع بانک ایجاد کرده است. در کنار این موضوع، کندی جریان بازگشت منابع نیز وضعیت را پیچیده‌تر کرده است. در این میان، تنها ۱۳۴ هزار واحد به مرحله فروش اقساطی رسیده‌اند؛ به این معنا که بخش مهمی از منابع پرداخت‌شده هنوز در مرحله‌ای هستند که نقدشوندگی پایین دارند.

این شرایط، بانک را در معرض ریسک‌هایی مانند افزایش احتمال زیان عملیاتی، کاهش قدرت مانور در مدیریت مصارف و مواجهه با پروژه‌هایی قرار می‌دهد که تکمیل آنها با عواملی همچون تورم ساخت، تأخیرهای اداری و مشکلات اجرایی همراه است.

فاصله بین دستاوردهای عملیاتی و سودآوری پایدار

گزارش‌های مدیریتی بانک مسکن، بر رشد عملیاتی، توسعه بانکداری الکترونیک، افزایش سهم‌الشرکه‌ها و حرکت به سمت ارائه خدمات سوپرمارکت مالی تأکید دارند. این رویکردها از نظر راهبردی قابل دفاع‌اند، اما در تحلیل ادبیات مالی این پرسش مهم مطرح می‌شود که این رشد تا چه حد قابلیت تبدیل به سودآوری پایدار را دارد؟

واقعیت آن است که درآمدهای بانک، همچنان وابستگی بالایی به سود تسهیلات تکلیفی دارد و سهم درآمدهای کارمزدی، به‌عنوان یکی از شاخص‌های کلیدی سلامت درآمدی در بانکداری مدرن، پایین است. همچنین با وجود رشد بانکداری الکترونیک، هنوز این حوزه به مرحله ارزش‌آفرینی در صورت‌های مالی نرسیده است. این وضعیت، بانک مسکن را در فضای رشد عملیاتی بدون اطمینان از سودآوری پایدار نگه می‌دارد.

تحول ساختاری، مهم اما مشروط

هرچند مدیران بانک مسکن، طی‌ماه‌های اخیر بارها از ضرورت بازطراحی ساختار، اصلاح فرایندها و تحول دیجیتال سخن گفته‌اند، اما اجرای این تحول در شرایطی که بانک، درگیر فشار ناترازی، تأمین منابع برای طرح‌های تکلیفی و افزایش ریسک پروژه‌های نیمه‌تمام است، باید با اولویت‌بندی دقیق همراه باشد. هرگونه توسعه، بدون توجه به محدودیت‌های منابع، ناترازی را تشدید می‌کند و فضای ریسک را افزایش می‌دهد.

از سوی دیگر، هنوز از ظرفیت گروه مالی و سرمایه‌گذاری مسکن، به‌عنوان بازوی توسعه‌ای بانک، کاملاً استفاده نشده است. فعال‌تر شدن این گروه ضمن کاهش زمان اجرای پروژه‌ها، جذب آورده‌های مردمی را تسهیل می‌کند و جریان نقدی بازگشتی پروژه‌ها را بهبود می‌دهد. این عوامل، در کاهش ریسک عملیاتی و تقویت کفایت سرمایه بانک مؤثرند.

سناریوهای محتمل

برای خروج از وضعیت فعلی، چند سناریوی زیر قابل بررسی است:

اول: تخصیص خط اعتباری کنترل‌شده از سوی بانک مرکزی، به‌منظور کاهش فشار نقدینگی در کوتاه‌مدت

دوم: افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی یا توسط دولت برای تقویت ظرفیت تسهیلات‌دهی بانک

سوم: گسترش درآمدهای کارمزدی و ورود جدی‌تر به حوزه ارزی و بانکداری شرکتی

چهارم: تحول دیجیتال هدفمند و کاهش هزینه‌های عملیاتی در قالب پروژه‌های کوچک اما اثرگذار.

عملکرد بانک مسکن در هفت‌ماهه امسال، ترکیبی از دو تصویر متضاد است. از یک‌سو، عملکرد اعتباری این بانک، فراتر از میانگین شبکه بانکی بوده و نقش اصلی در اجرای بزرگ‌ترین پروژه ملی کشور را ایفا کرده و از سوی دیگر، ناترازی نقدینگی، ریسک‌های ساختاری پروژه‌های نیمه‌تمام و فشار تأمین منابع، آینده بانک را در غیاب اصلاحات ساختاری و حمایت دولت، شکننده می‌کند.

تداوم نقش‌آفرینی بانک مسکن در نهضت ملی مسکن، بیش از افزایش حجم تسهیلات، نیازمند تقویت ترازنامه، بازطراحی مدل کسب‌وکار و گشایش رویکرد سیاستی است تا تضمین‌کننده پایداری عملکرد بانک در سال‌های آینده باشد.