تصمیمات جدید برای مالیات مسکن!

وی در این نشست بحث مالیات‌ها و واسطه‌گری در بخش مسکن را یکی از عوامل حساس در بحث توسعه مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت (چه در مورد اجاره و چه درخصوص عرضه مسکن) خواند و گفت در تمام دنیا به مسئله مالیات به عنوان پارامتری تعیین‌کننده در این حوزه نگاه می‌شود.

سلامی در طول سخنان خود در خصوص تقسیم‌بندی انواع مالیات‌های مسکن در کشور و سایر نقاط جهان بیان کرد: مالیات بر دارایینوعی از مالیات های موجود در بخش مسکن به شمار می رود که معمولا به صورت سالیانه از مالکان گرفته می‌شود. مالیات دارایی بر مسکن در ایران در سیستم قانون مالیات مستقیم وجود ندارد، در این بخش چیزی به عنوان مالیات عوارض نوسازی در شهرداری‌ها گرفته شده که به نوعی مالیات دارایی محسوب می‌شود.

به گفته این مقام مسئول در کشورهای دیگر تقریبا عمده مخارج شهرهای کلان و متوسط از محل مالیات بر دارایی تأمین می‌شود ولی از آنجا که در ایران راه‌های مختلفی به منظور تأمین درآمد برای شهرداری وجود دارد عمده مخارج از این راه تأمین نمی‌شود. هرچند که فروش تراکم، فضای شهری، تغییر کاربری و امثال آن از سوی شهرداری مشکلات عدیده‌ای را به وجود می‌آورد ولی در حقیقت جایگزین مالیات بردرآمد املاک در کشور ما شده است. 

وی در این‌باره اضافه می‌کند تا قبل از سال ۸۰ و اصلاح قانون مالیات، مالیات سالانه املاک وجود داشت که به دلیل ناچیز بودن در این سال حذف و در نهایت به نفع شهرداری‌ها تمام شد.

سلامی مالیات بردرآمد را نوع دیگر از مالیات‌های بخش مسکن در جهان خواند و در توضیح آن می‌گوید: در زمان فروش ملک با توجه به شرایط خاص موجود، فروشنده باید از تفاوت قیمت خرید و فروش مالیات پرداخت کند. این نوع مالیات به دلیل نبود سیستم مشخص در تعیین هزینه خرید و فروش در ایران پرداخت نمی‌شود ولی نوع دیگر آن تحت عنوان مالیات بر اساس ارزش روز برای املاک سرقفلی تعیین شده است.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی نوع دیگری از مالیات که به املاک تعلق می‌گیرد و شاید در بسیاری از کشورها وجود نداشته باشد مالیات نقل و انتقال املاک بوده و نوعی حق‌تمبر محسوب می‌شود. در حقیقت خریداران پس از خرید ملک باید مالیاتی را به عنوان به رسمیت شناخته شدن سند انتقالی و ثبت آن با ارزش ۵ درصد ارزش معاملاتی به دولت پرداخت کنند که مهمترین نوع مالیات بخش مسکن در کشور به شمار می‌رود.

وی در بخش دیگری از سخنان خود مالیات بر درآمد املاک را رایج‌ترین نوع مالیات بخش مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا خواند و اضافه کرد این نوع مالیات به صورت اجاره شناسایی شده و یکی از پایه‌های اصلی مالیات به شمار می‌رود. 

به عقیده مشاور ویز راه و شهرسازی این نوع از مالیات عادلانه و  صادرکننده مجوز توسعه‌ای واحدهای تجاری بوده و مانعی برای رشد و توسعه خانه‌های اجاره‌ای محسوب نمی‌شود. در ایران واحدهای ۱۵۰ متری و کمتر از آن در کلانشهر از این مالیات معاف بوده و اگر بیشتر هم باشد ۱۵۰ متر اول  آن معاف خواهد بود. این رقم در شهرهای دیگر ۲۰۰ متر بوده که بدون شک برای سرمایه‌گذاران مشوق خوبی محسوب خواهد شد.

وی در این‌باره تأکید می‌کند اگر در مجتمع‌های مسکونی بیش از ۳ واحد تجاری تحت الگوی مصرف وزارت راه و شهرسازی اجاره داده شود از پرداخت این نوع مالیات به طور  ۱۰۰ درصد معاف خواهند بود که از دیگر مشوق‌های موجود در این بخش است. درحقیقت مشوق‌های مالیاتی برای اجاره واحدهای ارزان قیمت در ایران به اندازه کافی وجود داشته و مانعی در مالیات برای توسعه واحدهای تجاری ندارد.

واسطه‌گری در بخش مسکن

محمد اولاد، محقق حوزه مسکن نیز یکی دیگر از سخنرانان این نشست تخصصی بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال ۱۳۷۹ حدود ۱۹ هزار و ۳۰۰ مورد بود که این میزان در سال ۸۲ به ۴۴ هزار و ۳۰۰ و در سال ۸۶ به ۳۵ هزار و ۶۰۰ مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر ۷۲ هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است.

به گفته وی، در سال ۱۳۸۵ به ازای هر ۴۹۲ خانوار و ۳۵۰ واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال ۹۰ به یک بنگاه به ازای هر ۳۰۰ خانوار و ۲۱۴ واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه ۴۱ فقره است. وی با بیان اینکه ۱۲ درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.

این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند.

اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلاء سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.

تدوین بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن به منظور اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم

تیمور رحمانی رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران به عنوان سخنران سوم در این نشست تخصصی جمع آوری منابع درآمدی به منظور تأمین مالی هزینه‌های عمومی، دست یابی به اهداف بخشی و اهداف توزیعی را سه کارکرد اصلی سیاستهای مالیاتی در بخش‌های مختلف اقتصادی اعلام کرده و می‌گوید: بخش مسکن به طور معمول در کشورهای مختلف ارزشی بیش از تولید ناخالص داخلی دارد و بخش مهمی از ثروت خانوارها را دارایی مسکن تشکیل می‌دهد. در این صورت، این بخش می‌تواند پایه مالیاتی مناسبی برای جمع آوری درآمد مالیاتی محسوب شود.

رحمانی درباره مبانی اصلی طراحی مالیات در بخش مسکن اعلام می‌کند: (مسکن به عنوان کالای مصرفی) ساکنان موجود در یک خانه جریانی از خدمات را مصرف می‌نمایند. بنابراین، در صورت وضع مالیات بر پایه مصرف، اخذ مالیات از مصرف خدمات املاک نیز قابل توجیه است. و در بخش دیگری (مسکن به عنوان کالای سرمایهای) مالکان خانه علاوه بر مصرف جریانی از خدمات، مالک یک دارایی با ارزش نیز هستند. به گونه ای که در اکثر موارد مسکن با ارزش ترین دارایی اکثر خانواده ها به حساب می‌آید. از این منظر، مالک خانه همانند مالکان بقیه دارایی ها می تواند مشمول مالیات شود.

وی توضیح می‌دهد که تئوری اقتصادی دلالت بر این دارد که زمین و ساختمان باید با نرخ های متفاوتی مشمول مالیات شوند، چرا که دو نوع پایه مالیاتی متفاوت هستند و هر یک دارای ویژگی‌های خاص خود هستند. مالیات بر مالکیت زمین معادل مالیات بر رانت اقتصادی است (به این معنی که این نوع مالیات هیچ فعالیت مفیدی را محدود نمی کند). زمین یک نهاده تولید شده نیست و بنابراین، عرضه آن ثابت است و تحت تأثیر اخذ مالیات قرار نمی‌گیرد. مطابق با این بحث، یک تغییر سیاستی خنثی در درآمدهای دولت از نظام مالیاتی با نرخ مالیاتی یکسان بر ارزش زمین و ساختمان (مالیات تک نرخی) به نظامی با نرخ بالاتر مالیات بر ارزش زمین (مالیات دو نرخی) منجر به افزایش کارایی و افزایش ساخت و ساز در بخش مسکن می‌شود.

به پیشنهاد وی در طراحی مالیات‌های بخش مسکن بهتر است که بین املاک مسکونی با املاک تجاری تفاوت قائل شد. تفاوت اصلی املاک مسکونی و تجاری در این است که املاک تجاری به نوعی نهاده تولیدی محسوب می شوند. در ادبیات بخش عمومی یک اصل مهم در مخالفت با مالیات ستانی از نهاده های تولیدی وجود دارد (Diamond and Mirrless,۱۹۷۱). در یک اقتصاد مبتنی بر بازار (بدون هیچ نوع مالیاتی)، قیمت نهاده های تولید نقش سیگنال و علامتی را دارند که بنگاه های انفرادی را در انتخاب فرآیند تولید و میزان به‌کارگیری نهاده‌های مختلف راهنمایی می‌کنند و از این طریق دست یابی به کارایی تولید تضمین می شود. بنابراین، می توان گفت که وضع مالیات بر نهاده‌های تولید باعث می شود که بنگاه ها با سیگنال های قیمتی (همراه با مالیات) مواجه شوند که لزوما منطبق بر کارایی تولید نیست. بنابراین، در یک سیستم مالیاتی بهینه، نهاده های تولید (شامل نهاده‌های تولید شده یا همان نهاده های واسط) نباید مشمول مالیات شوند و بهتر است تنها بر کالاهای نهایی مالیات وضع شود.

بررسی تطبیقی شواهد تجربی مالیات‌های بخش مسکن

به گفته رحمانی در یک بررسی تطبیقی وضعیت مالیات‌های بخش مسکن در ۳۰ کشور مختلف در سه مرحله از توسعه یافتگی (براساس طبقه بندی مجمع جهانی اقتصاد) مورد بررسی قرار گرفت. شواهد بدست آمده حاکی از آن است که کشورهای مختلف هم از لحاظ تنوع مالیات‌ها و هم از لحاظ نرخ های مالیاتی وضع شده تفاوت های قابل ملاحظه‌ای با یکدیگر دارند. در ادامه، خلاصه‌ای از وضعیت مالیات‌های مختلف بخش مسکن در کشورهای مورد بررسی ارائه می شود.

وی در ادامه توضیح داد که مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه یافتگی، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد اما تنها بخشی از کشورهای مورد بررسی واقع در مرحله اول توسعه این مالیات را اخذ می‌کنند. در اکثر کشورهای مورد بررسی، خالص ارزش فروش (ارزش فروش پس از کسر هزینه های خرید و هزینه های بهسازی) به عنوان پایه مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک تعریف شده است.

شواهد تجربی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن

رحمانی در ادامه، به بررسی چگونگی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن (به تفکیک مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات سالانه بر ارزش زمین و ساختمان) بر پویایی های رفتار قیمتی این بازار پرداخته می شود. اشاره کرد و گفت: وضع مالیات بر نقل و انتقال به منظور کاهش نوسانات قیمت دارایی ها ابتدا توسط کینز (۱۹۳۶) برای بازار سهام و سپس، توبین (۱۹۷۸) برای بازار ارز مطرح شده است. شواهد بدست آمده از مدل های پانل برآوردی در مطالعه حاضر حاکی از آن است که مالیات بر نقل و انتقال املاک باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش نوسانات این بخش می‌شود. . یافته‌های تجربی وضع مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای مختلف و برای دوره‌های زمانی متفاوت حاکی از آن است که نه تنها این مالیات منجر به کاهش نوسانات قیمتی نمی گردد، بلکه حتی ممکن است که باعث تشدید تغییرات قیمتی مسکن نیز شود. مطابق با این بحث، مالیات بر عایدی سرمایه منجر به این می‌شود که خانوارها شناسایی عایدی حاصل از فروش مسکن را به تأخیر بیندازند تا ارزش حال مالیاتی را که می پردازند کمتر باشد. این امر می تواند منجر به تشدید نوسانات قیمتی در طول دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن شود. شواهد تجربی مطالعه حاضر نیز نشان داد که مالیات برعایدی سرمایه ای مسکن باعث افزایش نرخ رشد قیمت مسکن می شود اما نوسانات قیمتی این بخش را کاهش می‌دهد. همچنین، نتایج مدل‌های رگرسیونی حاکی از این بود که این مالیات اثر معنی داری بر فعالیت های حقیقی بخش مسکن ندارد. مطالعات تجربی اندکی به بررسی اثرات مالیات سالانه بر املاک (مالیات بر ارزش زمین و ساختمان) پرداخته‌­اند. نتایج بدست آمده از این بررسی‌ها حاکی از آن است که این نوع مالیات اثر معکوسی بر نوسانات قیمتی بازار مسکن دارد. البته، با توجه به نرخ پایین این نوع مالیات ، اثرگذاری آن مستلزم تغییرات شدید نرخ های مالیاتی می‌باشد. نتایج مدل های بین کشوری مطالعه حاضر نیز حاکی از این است که مالیات سالانه بر املاک باعث کاهش نرخ رشد قیمت مسکن و نوسانات این بخش می‌شود.

وی براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال  ۱۳۹۰ که نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی کشور را 7.6 درصد اعلام کرده است گفت: در بررسی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۳ بر اساس معیار جدیدی تعداد واحدهای مسکونی خالی شهر تهران، معیار خالی بودن واحد مسکونی، مصرف ماهانه برق کمتر از ۵۰ کیلووات ساعت تعیین شده است. 

بر اساس این معیار جدید، تعداد خانه های خالی شهر تهران در شهریور ۹۳، برابر با ۲۳۵ هزار واحد بوده است که تقریبا برابر با ۵ درصد کل واحدهای مسکونی این شهر است. بررسی آمار نسبت خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی در سایر کشورها نشان از اختلاف فاحش این نسبت در کشورهای مختلف دارد. به گونه ای که برای اواخر دهه ۲۰۰۰ ، دامنه نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی از 1.5درصد در هلند تا 11.1 درصد در جمهوری اسلواکی متغیر است. این شواهد دلالت می‌کند که نسبت معمول و مشخصی از نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی وجود ندارد.در واقع، این سوال که نسبت طبیعی خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی باید چه مقدار باشد جواب مشخصی ندارد؟ در این صورت نمی‌توان ادعا کرد که در وضعیت فعلی تعداد واحدهای مسکونی خالی به طور غیرطبیعی زیاد است.

رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران  در پایان در خصوص پدیده خانه‌های خالی توضیح داد: وجود نسبتی واحد مسکونی خالی به عنوان یکی از ویژگی های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است. البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تأثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، شاخص دسترسی خانوار به مسکن  و ... قرار دارد. هر چند که در برخی از کشورها از ابزار مالیات به عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه های خالی بهره گرفته شده است اما، شواهد چندانی در خصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد.  در کل میتوان گفت تعریف و شناسایی خانههای خالی به عنوان مهم ترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است. با درنظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می شود که اعمال هر گونه مالیاتی بر خانه‌های خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود./پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی