خانه‌اولی‌ها هنوز نمی‌توانند صاحب خانه شوند!

تیتر 20-اگرچه رشد میانگین قیمت مسکن در یک دوره ۱۰ ماهه از ابتدای امسال تا پایان دی‌‌فقط حدود ۸ درصد بوده که نشان‌دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن پس از سه سال پیاپی تلاطم قیمتی حتی در شرایط رکود معاملاتی است، اما درجا زدن قیمت و محدود شدن رشد آن به ریز‌نوسان ماهانه طی ماه‌های سپری شده از سال ۱۴۰۰ به معنای قرار گرفتن سطح قیمت‌‌ها در محدوده استطاعت خرید فاقدان مسکن نیست و تا تخلیه کامل حباب قیمت مسکن هنوز فاصله وجود دارد. در واقع اضافه پرش مسکن به حدی زیاد بوده که ثبات چند ماه اخیر زمینه‌‌ساز بازگشت کامل سطح قیمت‌‌ها به محدوده متعارف نشده و پیش‌‌بینی می‌شود در صورتی که اتفاق غیرمنتظره‌‌ای در خارج از بازار مسکن به ویژه حول ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی موضوع مذاکرات رفع تحریم‌ها صورت نگیرد، روند بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند. البته این روند الزاما به شکل کاهش قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد، اما بازماندن تورم ملکی از تورم عمومی به مرور قیمت واقعی مسکن را کاهش می‌دهد و این روند تا جایی که ثبات کامل در بازار مسکن برقرار شود، ادامه پیدا می‌کند.

اما با وجود فاصله سطح قیمت‌‌ها با استطاعت متقاضیان مسکن، دو محرک زمینه‌‌ساز تمایل خانه‌‌اولی‌‌ها به خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن شده است. یکی از این محرک‌‌ها «اجاره‌‌بهای خارج از استطاعت» و دیگری «افزایش سقف وام مسکن و ایست همزمان رشد قیمت مسکن» است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره و خرید مسکن نشان می‌دهد در این میان وزن محرک اول به مراتب بیشتر از محرک دوم بوده و عامل اصلی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، اجاره‌های پیشنهادی خارج از توان پرداخت مستاجران فاقد مسکن است. ایست قیمت و برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن نیز عامل مهمی در خرید ملکی در فضای غیرهیجانی است اما شرایط بازار اجاره به نحوی است که مستاجرها عنوان می‌کنند، حتی اگر بازار مسکن آرامش فعلی را نداشت احتمالا چاره‌‌ای به جز ورود به بازار خرید مسکن نداشتند.

در بازار اجاره مناطق متوسط چه می‌‌گذرد؟

تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» در مناطقی از شهر تهران که به دلیل قرار گرفتن در رتبه‌های نخست تقاضا چه در بازار اجاره و چه خرید مسکن در سال‌های اخیر، نماینده رفتار، قیمت و تحولات بازار خرید و اجاره مسکن به شمار می‌‌آیند، نشان‌دهنده این است که میانگین سطح اجاره‌‌بها در حال حاضر ۵/ ۱ برابر متوسط درآمد خانوارها است.

تحقیق صورت گرفته در مناطق ۴ و ۵ تهران واقع در شرق و غرب تهران که در زمره مناطقی با غلبه بافت مسکونی و نیز با میزان بالای تقاضای سکونت در سال‌های اخیر به شمار می‌‌آیند، همواره انعکاسی از آنچه در مجموعه بازار مسکن به جز مناطق استثنایی فوق لوکس یا فوق ارزان رخ می‌دهد را نمایش می‌دهند. این بررسی میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین اجاره خالص یک واحد آپارتمان مسکونی ۷۰ مترمربعی در منطقه ۴ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار و در منطقه پنج، ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که میانگین درآمد خانوارهای ایرانی در سال جاری با فرض اینکه فقط سرپرست خانوار شاغل باشد، حدود۵ میلیون تومان است. به این ترتیب همین حالا میانگین اجاره مسکن با حداقل متراژ متعارف مورد تقاضای مستاجران به دو برابر میانگین درآمد خانوار رسیده است.

البته عرف بازار اجاره این است که بخشی از ارزش اجاری آپارتمان به صورت ودیعه یا به اصطلاح «رهن» از مستاجر دریافت می‌شود و مبنای این محاسبه نیز فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» است. بر اساس این فرمول اگر موجر یک واحد ۷۰ مترمربعی در مناطق متوسط ۴ و ۵ با پرداخت نیمی از ارزش اجاری آپارتمان خود به صورت ودیعه موافقت کند، باز هم ماهانه پرداختی توسط مستاجران به‌طور میانگین حدود۶ میلیون تومان است؛ ضمن اینکه بسیاری از مستاجران به ویژه آنها که ظرف دو سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده‌‌اند، برای پرداخت ودیعه نیز ناگزیر به دریافت وام شده‌‌اند که اقساط ماهانه این وام‌‌ها نیز در سبد هزینه‌های تامین مسکن آنها قرار دارد. به این ترتیب عملا هزینه پرداخت اجاره مسکن به مراتب بیشتر از سطح درآمد خانوارها و استطاعت پرداخت مستاجران است./دنیای اقتصاد