سیاست وارونه در بخش مسکن ایران

تیتر 20-وضعیت خانه‌‌اولی‌‌ها و تقاضای مصرفی نیازمند استفاده از وام برای خرید مسکن نشان می‌‌دهد، هم‌‌اکنون حول و حوش 30درصد از ارزش کل وامی که زوجین برای خرید مسکن به آن دسترسی دارند، صرف هزینه‌های دریافت این وام می‌‌شود و عملا و در بهترین حالت تنها 70درصد از رقم کل وام برای خرید مسکن باقی می‌‌ماند. این در حالی است که 100درصد این هزینه‌ها قبل از دریافت وام از متقاضی دریافت می‌‌شود؛ متقاضی‌‌ای که اگر منابع مالی کافی برای خرید مسکن در اختیار داشت، نیازی به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نداشت. اما عملا این متقاضی که تشکیل‌‌دهنده مصرفی‌‌ترین گروه تقاضای حاضر در بازار ملک است، قبل از دریافت وام و دسترسی به آن باید ارقام قابل‌توجه و سنگینی را پرداخت کند.

این ارقام را بیش از آنکه بتوان به‌عنوان هزینه دریافت تسهیلات بانکی نامید در واقع در حکم عوارض خرید خانه اول برای مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن است. درحالی‌که تقاضای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازی به‌دلیل بی‌‌نیازی از وام مسکن برای خرید خانه، عملا با هزینه صفر، اقدام به خرید مسکن می‌‌کند.

هزینه خرید خانه با وام
مصرفی‌‌ترین شکل تقاضای مسکن در شهرها یعنی خانه‌‌اولی‌‌ها و دسته‌‌ای دیگر از تقاضای مصرفی اما غیر خانه‌‌اولی خرید آپارتمان در حالی به وام بانکی برای پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد مسکونی مورد نظر خود نیاز دارند که پروسه خرید مسکن از سوی این متقاضیان با نوعی دوگانگی همراه شده است.

درحالی‌که این گروه از متقاضیان، حقیقی‌‌ترین ومصرفی‌‌ترین تقاضای مسکن را تشکیل می‌‌دهند و به‌دلیل عدم قدرت خرید کافی برای صاحبخانه شدن به حمایت‌‌ها و تسهیلات ویژه نیاز دارند؛ اما عملا، سیستم حمایتی در نظر گرفته‌شده برای آنها در قالب پرداخت وام بانکی، از همان ابتدا حدود 30درصد از تسهیلات خرید مسکن را می‌‌بلعد. این هزینه شامل خرید اوراق برای دریافت وام و همچنین هزینه‌های صدور سند رهنی برای قرار گرفتن واحد خریداری‌شده در رهن بانکی است که متقاضی اقدام به دریافت وام خرید مسکن از آن کرده است. در این میان برخی از هزینه‌های کمتر شامل چند مورد کارمزد بانکی در هر مرحله از انجام فرآیندهای دریافت وام نیز وجود دارد که متقاضی برای دسترسی به وام باید آنها را نیز پرداخت کند.

قیمت اوراق در قله تاریخی
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از ثبت قله تاریخی قیمت اوراق در تیرماه به لحاظ متوسط قیمت ماهانه هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن خبر می‌‌دهد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اولین ماه از تابستان1401، از قله تاریخی عبور کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق در این ماه به مرز 137هزار تومان رسید. پیش از این قله تاریخی ماهانه قیمت اوراق مربوط به اسفند1400 با متوسط قیمت 136هزار تومان به ازای هر فقره اوراق 500هزار تومانی بود. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن در سال گذشته-سال 1400- معادل 78هزار تومان بود. در چهار ماه اول امسال این میزان به 116هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن تیرماه امسال به بالاترین سطح به لحاظ تحولات ماهانه قیمت اوراق رسید و قله 137هزار تومانی را تجربه کرد. این در حالی است که برآوردها نشان می‌‌دهد میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 15روز اول مردادماه امسال در سطح 135هزار و 500تومانی قرار گرفت.

با محاسبه سطح حول وحوش قیمت 130هزار تومانی اوراق وام مسکن، هم‌‌اکنون حدود 30درصد از مبلغ 480میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین در تهران برای خرید اوراق هزینه می‌‌شود.

هم‌‌اکنون زوجین متقاضی خرید مسکن در شهر تهران می‌‌توانند 480میلیون تومان وام بانکی دریافت کنند. این در حالی است که برای دریافت این وام به ازای هر یک میلیون تومان، دو فقره اوراق باید خریداری شود.

هم‌‌اکنون برای دریافت وام 480میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران زوجین باید معادل 960فقره اوراق به ارزش هر فقره حول و حوش130هزار تومان خریداری کنند. در واقع هزینه خرید اوراق برای متقاضیان این وام معادل 125میلیون تومان است که 26درصد از رقم کل وام محسوب می‌‌شود. این در حالی است که علاوه بر هزینه خرید اوراق که در همان زمان ابتدای درخواست متقاضی برای دریافت وام باید تامین و پرداخت شود، در پروسه دریافت وام، مبالغی نیز تحت عنوان کارمزد از متقاضیان دریافت می‌‌شود.

اما هزینه دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکن تنها به هزینه خرید اوراق محدود نمی‌‌شود. متقاضیان در زمان دریافت وام که روز انتقال سند رسمی از فروشنده به نام آنهاست نیز هزینه سنگینی را بابت صدور سند رهنی پرداخت می‌‌کنند. سند رسمی، سند غیر از سند اصلی مالکیت است که برای فرد خریدار صادر می‌‌شود. این سند در واقع برای ارائه به بانک وام‌دهنده صادر می‌‌شود و تا زمان تسویه حساب و بازپرداخت کامل وام از سوی متقاضی، نزد بانک باقی می‌‌ماند. به این سند «سند رهنی» گفته می‌‌شود و هزینه‌‌ای را که بابت صدور این سند از متقاضی دریافت می‌‌شود، هزینه ترهین می‌‌گویند.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به فرمولی که بر مبنای آن سند رهنی صادر می‌‌شود نشان می‌دهد هم‌‌اکنون هزینه صدور سند رهنی برای زوجین وام‌گیرنده در شهر تهران (زوجینی که وام 480 میلیون تومانی دریافت می‌‌کنند) معادل 14میلیون و 340هزار تومان است. این در حالی است که هزینه صدور سند رسمی (سند اصلی و غیررهنی که برای خریدار صادر می‌‌شود)، برای یک واحد مسکونی معمولی و متعارف در شهر تهران با مساحت 70مترمربع، از قرار قیمت هر مترمربع 41میلیون تومان (معادل متوسط قیمت مسکن در تهران) و ارزش کل حول و حوش 3میلیارد تومان رقمی حدود 3میلیون تومان است. مشاهده می‌‌شود که هزینه صدور سند رهنی به مراتب و با اختلاف چند برابری بیشتر از هزینه صدور سند اصلی مالکیت فرد خریدار و وام گیرنده است.

علت این موضوع آن است که هزینه انتقال سند اصلی یا سند مالکیت که برای همه افراد در زمان انتقال مالکیت رسمی صادر می‌‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌‌ای مسکن محاسبه می‌‌شود؛ قیمت منطقه‌‌ای حدود دو تا سه درصد قیمت روز واحدهای مسکونی است.

اما هزینه سند رهنی برمبنای مجموع رقم اصلی وام به علاوه سود آن، محاسبه می‌‌شود. اصل وسود وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان و وام‌‌گیرنده‌ها رقمی حول و حوش یک‌میلیارد و 250میلیون تومان می‌‌شود که هزینه سند رهنی براساس آن محاسبه و از فرد وام‌گیرنده اخذ می‌‌شود. این هزینه هم‌‌اکنون حول و حوش 14 میلیون تومان است. مجموع هزینه‌های دریافتی از فرد متقاضی وام‌‌گیرنده، یعنی هزینه 125میلیون تومانی خرید اوراق به‌علاوه هزینه 14میلیون تومانی تنظیم و صدور سند رهنی و هزینه 3میلیون تومانی صدور سند مالکیت به نام خریدار، معادل حدود 30درصد از مبلغ کل وام را شامل می‌‌شود و رقمی حول و حوش 142میلیون تومان می‌‌شود. این در حالی است که در این برآورد هزینه‌‌ای، هزینه‌های مربوط به پورسانت واسطه‌های ملکی که در ابتدای کار و در زمان تنظیم مبایعه‌‌نامه (زمان توافق فروشنده و خریدار و پس از پرداخت اولین مرحله از بهای آپارتمان)، از طرفین دریافت می‌‌شود، لحاظ نشده است و تنها هزینه‌های دریافت وام مسکن و هزینه انتقال سند رهنی و سند مالکیت محاسبه شده است. از سوی دیگر هزینه‌های دریافت وام مسکن، به‌ویژه هزینه سنگین صدور سند رهنی هزینه‌‌ای است که عمده وام‌‌گیرنده‌ها از آن اطلاع ندارند؛ اما از هزینه مربوط به پورسانت یا حق کمیسیون واسطه‌ها مطلع هستند./دنیای اقتصاد