چرا سازنده ها به سراغ ساختمان های نیمه تمام رفتند؟

تیتر۲۰- تازه‌‌ترین گزارش رسمی از وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی نشان‌دهنده ثبت یک رکورد پرخطر از آینده عرضه جدید  به بازار مسکن است. یافته‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌‌ترین گزارش بانک مرکزی درباره حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری مربوط به بازه زمانی سه ماه اول سال جاری در کشور، نشان‌دهنده افزایش سرعت تخلیه انبار بازار مسکن از ساختمان‌های تازه‌‌ساز است. این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد، با وجود افزایش سرعت تخلیه انبار ساختمان‌های تازه‌‌ساز، سرعت سرمایه‌‌گذاری جدید ساختمانی برای جایگزینی در این انبار در میان‌مدت و بلندمدت با روند خروج واحدهای تکمیل شده و آماده عرضه، هماهنگ نیست و با اختلاف فاحش از آن کمتر است. در واقع در شرایطی که حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده و آماده عرضه با سرعت بالا افزایش یافته است، ورود سرمایه برای شروع پروژه‌های جدید، سرعتی به مراتب کمتر از سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده دارد.

بررسی آمارهای جدید نشان می‌دهد، اختلاف سرعت ورود و خروج سرمایه در بازار ساخت‌و‌ساز چشمگیر شده است و ورود سرمایه به بازار ساخت‌وساز با همان سرعتی که سرمایه در حال خروج از آن است، رقم نمی‌‌خورد. بلکه سرعت آن با اختلاف قابل توجه کمتر است. این وضعیت که می‌توان از آن به عنوان تاوان دست‌‌کم 6 سال رکود عمیق در بازار ساخت‌و‌ساز مسکن یاد کرد منجر به تخلیه نافرم انبار بازار مسکن از ساختمان‌های تازه‌‌ساز به لحاظ حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده می‌شود. به‌طوری‌که می‌توان چنین نتیجه گرفت در نتیجه چنین شرایطی، موجودی «ساختمان‌های نیمه‌‌تمام» بدون افزایش در حد جایگزینی، رو به کاهش است.

روایت رسمی از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی

بانک مرکزی به تازگی در گزارش مربوط به وضعیت نماگرهای اقتصادی در بازه زمانی سه ماه اول 1401، روایت رسمی از وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بهار امسال به لحاظ حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری در این بخش را ارائه کرده است. براساس این گزارش، در سه ماه اول امسال، مجموعا 145 هزار میلیارد تومان سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان (ساخت‌وساز)  صورت گرفته است که از این میزان حدود 33 هزار و 400 میلیارد تومان مربوط به سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده، 85 هزار و 200 میلیارد تومان مربوط به ساختمان‌های نیمه‌‌تمام و 26 هزار و 480 میلیارد تومان مربوط به ساختمان‌های تکمیل‌شده بوده است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد حجم کل سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان در سه ماه اول سال جاری، به‌طور کلی 1/ 41 درصد نسبت به حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بازه زمانی مشابه سال قبل یعنی بهار 1400 افزایش داشته است. این میزان رشد در بخش ساختمان‌های شروع شده برابر با 42 درصد، در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام معادل 8/ 31 درصد و در ساختمان‌های تکمیل‌شده معادل 6/ 80‌درصد بوده است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری ریالی در ساختمان‌های تکمیل‌شده در بهار امسال در مقایسه با سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌‌شده و نیمه‌‌تمام با اختلاف قابل توجه بیشتر است. در واقع سرعت رشد حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بخش ساختمان‌های تکمیل شده در بهار امسال، حدود دو برابر رشد حجم ریالی سرمایه‌های ورودی به بخش ساخت و سازهای جدید و همچنین بیش از دو برابر رشد سرمایه‌‌ صرف‌شده برای ساختمان‌های نیمه‌‌تمام بوده است.

ظاهر و باطن سرمایه‌‌گذاری در تکمیل‌‌شده‌ها

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای اعلام شده درباره آخرین وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی به لحاظ حجم ریالی سرمایه‌های صرف‌شده در پروژه‌های ساختمانی جدید، نیمه‌‌تمام و تکمیل شده در بهار امسال نشان‌دهنده یک واقعیت مهم درباره روندی است که هم‌‌اکنون به لحاظ ورود و خروج سرمایه ساختمانی، رصد می‌شود. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد اگر چه در ظاهر رشد بیش از 80 درصدی حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده در بهار امسال، رشدی چشمگیر در جهت عرضه واحدهای تازه‌‌ساز به بازار مسکن است اما این واقعیت یک بعد نامرئی دیگر نیز در خود جای داده است.

در صورتی که سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده با سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های جدید هماهنگ بود، این رویداد یعنی افزایش خروج سرمایه از بازار مسکن در قالب افزایش سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده برای عرضه به بازار تقاضا، می‌توانست رویدادی کاملا مثبت تلقی شود.

اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که به لحاظ حجم سرمایه‌‌گذاری ریالی، رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده حدود دو برابر رشد سرمایه‌‌گذاری برای پروژه‌های جدید است، این رویداد اگرچه در کوتاه‌‌مدت می‌تواند منجر به بهبود وضعیت عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل شود اما در نهایت می‌تواند منجر به کاهش و کمبود عرضه جدید به بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت شود. در واقع، تحلیل آمارهای منتشر شده در این زمینه نشان می‌دهد سرعت خروج سرمایه از بازار ساخت‌وساز از سرعت ورود سرمایه به این بخش بسیار بیشتر است و این موضوع می‌تواند بحران کمبود عرضه مسکن تازه‌‌ساز به بازار در میان‌مدت و بلندمدت را تشدید کند.

وضعیتی که هم‌‌اکنون در حوزه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی رصد می‌شود در حقیقت نشان‌دهنده افزایش سرعت تخلیه انبار ساختمان‌های در حال ساخت و تازه‌‌ساز است. در حالی که سرعت جایگزینی ساختمان‌های جدید در این انبار ساختمانی، بسیار کمتر و حدود نصف سرعت خروج واحد از این انبار است.شرایط ایده‌‌آل درباره این انبار ساختمانی وضعیتی است که در آن روند ورود و خروج از انبار ساخت‌وساز نه تنها سرعت بیشتری به خود بگیرد بلکه این دو روند با یکدیگر هماهنگ باشد و به همان اندازه که سرمایه از این انبار در قالب واحدهای تازه‌‌ساز و آماده عرضه به بازار خارج می‌شود، به همان اندازه نیز سرمایه‌‌گذاری جدید برای شروع پروژه‌های جدید و همچنین تکمیل نیمه‌‌کاره‌ها، انجام شده و سرعت بگیرد. در واقع شرایط ایده‌‌آل در این زمینه وضعیتی است که در آن همزمان با افزایش سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان‌های تکمیل شده و تسریع روند تخلیه انبار از واحدهای تازه‌‌ساز به نفع افزایش عرضه جدید به بازار مسکن، سرمایه‌‌گذاری جدید برای جایگزینی پروژه‌های جدید به شکل موثر انجام شود. یعنی با همان سرعتی که واحدهای تکمیل‌شده به بازار مسکن عرضه می‌شوند و حجم سرمایه‌‌گذاری برای تحقق این موضوع افزایش می‌‌یابد، این واحدها با همان سرعت و به شکل موثر، با پروژه‌های جدید جایگزین شوند.

وضعیت نیمه‌‌تمام‌‌ها

با استناد به آمارهای رسمی درباره وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی نشان‌دهنده افزایش سرعت خروج سرمایه از این بازار نسبت به ورود سرمایه به آن است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، شاخص نسبت حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام به حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده در سال 96 یعنی سال قبل از ورود بازار ساخت‌وساز به رکود سنگین ساختمانی و جهش، عدد 3 بود. این عدد نشان‌دهنده یک نسبت تقریبا متعارف در این زمینه است. اما در 9 ماه اول 1400، این نسبت به عدد 6 یعنی دو برابر سطح متعارف رسید. یافته‌های «دنیای اقتصاد» در آن زمان نشان داد دست‌‌کم دو علت مهم در بروز چنین شرایطی نقش داشته است. رسیدن شاخص مربوط به نسبت حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام به حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده، به عدد 6 نشان‌دهنده ایجاد یک یخچال ملکی از سوی سازنده‌ها و کاهش سرعت تکمیل واحدهای نیمه‌‌تمام است. این یخچال ملکی، به دو علت، در 9 ماه اول سال 1400 ایجاد شد و موجب شد نسبت سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام در جهت پیشرفت پروژه‌ها و تکمیل آنها به میزان محسوس افت کند. علت اول مربوط به نوسان شدید هزینه ساخت در نتیجه تورم مصالح در سال گذشته بود که سازنده‌ها را با مشکلات بسیاری برای تکمیل پروژه‌ها مواجه کرد. از سوی دیگر نبود تقاضای مصرفی و موثر برای خرید مسکن در شرایط اوج جهش قیمت‌‌ها، از دیگر دلایلی بود که انگیزه سازنده‌ها برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌‌کاره تا رسیدن وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز به یک چشم‌‌انداز باثبات و مشخص (به‌طور نسبی) را تضعیف کرده بود. اما در نهایت این نسبت در یک‌سال 1400، به عدد 1/ 4رسید و نسبت سرمایه‌‌گذاری سازنده‌ها برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌‌تمام به سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده در این سال، نسبت به 9 ماه اول 1400، بهبود پیدا کرد هر چند نسبت به وضعیت معمول و عادی (مشابه شرایط سال 96)، کماکان بالاتر بود. در بهار 1401، این عدد به 2/ 3 رسید. این عدد و این نسبت جدید نشان می‌دهد روند تکمیل ساختمان‌ها به لحاظ نسبت سرمایه‌‌گذاری در واحدهای نیمه‌‌تمام به سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در واحدهای تکمیل‌شده، در بهار امسال نسبت به سال 1400 که اوج رکود سرمایه‌‌گذاری ساختمانی بود تا حدی بهبود یافته است.

مثبت و منفی وضع موجود

در شرایطی که آمارهای جدید از وضعیت سرمایه‌‌گذاری در ساخت‌وساز، نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده است، یک سوال مهم این است که آیا این افزایش سرعت برای بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز مفید است یا خیر؟

اگرچه افزایش سرعت سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده در ظاهر منجر به تسریع ورود واحدهای جدید به بازار مسکن برای پاسخ به نیاز مسکن می‌شود و نشان می‌دهد سرعت تکمیل ساختمان‌ها افزایش یافته است اما یک نکته مهم در این زمینه آن است که باید دید آیا با همان سرعتی که سرمایه‌ها صرف تکمیل ساختمان شده و با خروج واحدهای مسکونی از انبار بازار ساخت‌و‌ساز به بازار تقاضای مسکن عرضه می‌شوند، سرمایه جدید برای ساخت واحدهای جدید و انجام فرآیند جایگزینی در این انبار، متناسب با سرمایه‌های خارج‌شده، به این بخش وارد می‌شود؟

 در واقع آیا ورود سرمایه جدید با خروج سرمایه از این بخش هماهنگ است؟ در وضعیت موجود این هماهنگی وجود ندارد و آمارها نشان‌دهنده اختلاف چشمگیر ورودی و خروجی سرمایه از بازار ساخت‌وساز است.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد نسبت حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های جدید به حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده، اوایل دهه 90 یا نیمه اول دهه 90 معادل 2 بوده است؛ بهار امسال این میزان به 8/ 0 رسیده است. این آمارها نشان می‌دهد سرعت ورود سرمایه به بازار ساخت‌وساز از سرعت خروج آن بسیار کمتر شده است. این روند و شکل سرمایه‌‌گذاری در بازار ساخت‌وساز و مسکن در واقع دربردارنده یک هشدار و چراغ خطر برای این بازار است.

از آن جهت که اگرچه ممکن است در کوتاه‌‌مدت، به واسطه افزایش سرعت رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده، عرضه واحدهای تازه‌‌ساز به‌طور نسبی بهبود یابد، اما به‌دلیل عدم تناسب ورود سرمایه با خروج سرمایه از بازار مسکن، در میان‌مدت و بلندمدت خود را در شکل رکود عمیق‌‌تر عرضه‌های جدید ملکی نشان خواهد داد.

ترسیم شرایط واقعی ساخت‌وساز

اما در شرایطی که آمارهای مربوط به میزان سرمایه‌‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در قالب حجم ریالی سرمایه‌های وارد شده به این بخش در بهار 1401 نشان‌دهنده رشد ریالی حجم سرمایه‌‌گذاری در این بخش است اما واقعیت، چیز دیگری است. در واقع اگر‌چه آمارها نشان‌دهنده رشد اسمی حجم ریالی سرمایه‌‌گذاری در بازار ساخت‌وساز است اما رشد حجم واقعی کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در شش سال نامتوالی، در طول دهه 90، منفی بوده است. یعنی در شش سال نامتوالی در دهه 90، میزان رشد سرمایه‌‌گذاری ساختمانی از میزان رشد هزینه‌های ساخت (تورم ساختمانی) کمتر بوده است. با این حال، در بهار 1401، نیز حجم واقعی کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی، نسبت به مدت مشابه سال قبل منفی 4 درصد بوده است.

در یک‌سال 1400 این میزان رشد با لحاظ تورم هزینه ساخت، (رشد واقعی)، معادل منفی 15 درصد و در سال 99 معادل منفی 30درصد بوده است. به این معنا که اگر‌چه آمارها نشان‌دهنده رشد اسمی مثبت در حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در این سال‌هاست اما با درنظر گرفتن میزان رشد هزینه‌های ساخت (تورم ساختمانی)، عملا رشد واقعی منفی در این بخش رخ داده است.

علائم کمبود مسکن در آینده

شاخص دیگری که می‌توان از آن به عنوان آماری در جهت ترسیم وخامت اوضاع عرضه جدید به بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت استفاده کرد مربوط به وضعیت نسبت حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های جدید به حجم کل سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی در بهار 1401 است. این نسبت در دهه 80، برابر با 30 درصد بوده است. یعنی در دهه80 معادل30 درصد حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی مربوط به پروژه‌های جدید بوده است. این نسبت در طول دهه 90 به حول و حوش 25 درصد کاهش یافته است؛ اما در بهار 1401 به محدوده 23 درصد افت کرده است. این موضوع نشان‌دهنده روشن شدن چراغ خطر عرضه جدید به بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت و تهدید بازار مسکن از بابت خطر کمبود عرضه جدید به بازار تقاضای ملکی است.

میانبر افزایش عرضه مسکن

در شرایطی که همه آمارها و علائم نشان‌دهنده بروز تهدید بزرگ برای بازار مسکن در آینده از بابت کمبود عرضه جدید به بازار تقاضای ملکی است، باید دید که آیا این شرایط که تاوان دست‌‌کم 6 سال رکود عمیق در بازار ساخت‌وساز مسکن است، قابل جبران است؟ در واقع از چه مسیری می‌توان خطر این تهدید بزرگ را برای بازار مسکن در آینده تا حد امکان از بین برد یا دست‌‌کم آن را کمرنگ‌‌تر کرد.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو راه جبرانی برای مقابله با این کمبود عرضه جدید ملکی در آینده خبر می‌دهد.

لازم است سیاستگذار مسکن با استفاده از اهرم‌‌های سیاستی موثر، زمینه رفع انجماد از تیراژ انبوه آپارتمان‌‌هایی را که هم‌‌اکنون در بازار به صورت خالی نگهداری می‌شوند فراهم کند. این اقدام از دو مسیر مهم عبور می‌کند. مسیر اول اقدام فوری سیاستگذار در خارج از بازار مسکن برای فروکش کردن انتظارات تورمی به عنوان موتور جریان غیرمولد ملکی است.

در کنار این سیاست، مسیر دوم استفاده از اهرم‌‌های مالیاتی برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی و خالی نگه‌‌داشتن واحدهای مسکونی است. سیاستگذار باید از طریق اهرم‌‌های مالیاتی موثر همچون دریافت مالیات سالانه از املاک منجمد، زمینه عرضه این واحدها به بازار اجاره یا فروش را فراهم کند و از این محل، در وهله اول عطش خریدهای سرمایه‌‌ای و سفته‌‌بازی ملکی را کاهش دهد و از سوی دیگر، بخشی از کمبود عرضه جدید در نتیجه رکود ساختمانی را با عرضه واحدهای منجمد شده به بازار جبران کند./دنیای اقتصاد