چرا تولید مسکن همچنان راکد است ؟

تیتر۲۰- تازه‌‌‌ترین آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در تهران نشان می‌دهد تولید مسکن در سال‌جاری نصف نیاز بازار متعارف بازار بوده است. در ۱۰ ماهه نخست امسال برای ساخت ۳۲‌هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵‌هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶درصد کمتر است.

صرف‌‌‌نظر از تغییرات نقطه‌‌‌ای منفی آمار صدور جواز ساخت، مقدار پروانه ساختمانی صادر شده بر اساس دو تراز دیگر نیز‌سنجیده شده و نشان می‌دهد این مقدار از آنچه باید باشد، پایین‌‌‌تر است. تراز اول مقایسه آمار امسال مقدار تیراژ ساخت سالانه به لحاظ تعداد واحد است. میانگین تیراژ سالانه ساخت در شهر تهران طی سال‌های رونق نسبی 80 تا 90‌هزار واحد بوده و این در حالی است که با توجه به آمار 10 ماهه صدور کمتر از 33‌هزار پروانه در سال‌جاری و اینکه در کل سال گذشته که سال شاخص رکود ساخت‌وساز محسوب می‌شود نیز این آمار 40‌هزار و 500 واحد بوده است، بسیار بعید به نظر می‌رسد که تیراژ ساخت امسال به نزدیک محدوده رونق بازگردد.

تراز دیگری که با استفاده از آن می‌توان وضعیت بازار ساخت‌وساز تهران در سال‌جاری را ‌سنجید، میانگین ماهانه تولید مسکن در شرایط طبیعی است. در فاصله سال‌های 83 تا 93 که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رونق طبیعی داشت، میانگین صدور جواز ماهانه 15‌هزار واحد بود اما این مقدار در 10 ماهه اول امسال 3‌‌‌هزار و 300 واحد است و نشان می‌دهد حجم ساخت‌وساز بسیار پایین‌‌‌تر از نیاز بازار است.

مطالعات مربوط به طرح جامع مسکن در سال92 نشان داد با در نظر گرفتن همه متغیرها از قبیل میزان ازدواج‌‌‌های جدید و تقاضای خرید خانه اول، آمار تخریب و نوسازی، میزان تقاضای تبدیل به احسن و نظایر آن، در تهران باید به طور متوسط ماهانه حداقل 6‌‌‌هزار و500 واحد ساخته شود. در حال حاضر متوسط تیراژ ماهانه ساخت‌وساز در پایتخت نصف حداقل مقدار نیاز است. این تیراژ ساخت را می‌توان رونق متعارف بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی تلقی کرد که موجب می‌شود بازار معاملات نیز به دور از جهش تورمی به کار خود ادامه دهد.  در یک برآورد خوش‌بینانه آمار تیراژ ساخت در شهر تهران تا پایان امسال به 43‌هزار واحد می‌رسد و اگر بخواهیم واقع‌‌‌بینانه برآورد کنیم، این مقدار حول و حوش 40‌هزار واحد یعنی در سطح سال رکود عمیق بازار ساخت‌وساز یعنی سال 1400 خواهد بود. با این وضع به احتمال زیاد 1401 هشتمین سال رکود فراگیر مسکن در پایتخت خواهد بود. در فاصله سال‌های 94 تاکنون بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی روندی رو به افول را پشت سر گذاشته و به طور متوسط سالانه فقط برای ساخت 62‌هزار و 700 واحد در تهران پروانه صادر شده است. در این میان سال 1400 با رسیدن آمار ساخت‌وساز سالانه به 40‌هزار و 500 واحد، رکودی‌‌‌ترین سال بازار ساخت‌وساز بوده است و بعید نیست سال‌جاری نیز آمار ساخت‌وساز در همین مقدار حداقلی درجا بزند.

تمام ابزارهای سنجش وضعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد اکنون تهران درگیر عمیق‌‌‌ترین رکود ساختمانی دست‌‌‌کم از ابتدای دهه 80 که آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی منتشر می‌شود بوده و چشم‌‌‌اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد. با این حال داده‌‌‌های جدید از صدور پروانه ساختمانی در 10ماه نخست امسال نشان می‌دهد میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن 2هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از امسال به 3‌‌‌هزار و 300 واحد رسیده است. اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت‌وساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است. در واقع آمار ساخت‌وساز هنوز در سطح هشدار است و نگرانی درباره ادامه رکود فراگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مساله مهم‌تر این است که همین افزایش صدور پروانه در ماه‌‌‌های اخیر نیز ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آن‌‌‌گونه که فاز بازار ساخت‌وساز را تغییر دهد افاقه نکرده است. مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرآیند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهادها برای ساخت شهرک‌‌‌های مسکونی واصل و احتمالا بخشی از آنها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود. در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی‌‌‌سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سال‌جاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده‌‌‌ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از 40‌درصد در نیمه آبان آغاز شد و سپس در مقاطع یک‌ماهه از مقدار آن تا 20‌درصد کاسته شده است. گذشته از اینکه اعطای تخفیف 40 درصدی به سازنده‌‌‌ها در هیچ‌‌‌ یک از سال‌های گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی موجب شکل‌‌‌گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت‌وساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای 4هزار و 800 واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه قبل از آن 2هزار و 870 واحد و در آذرماه نیز 3‌‌‌هزار و 200 واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود.

موانع ساخت‌وساز در تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چرا از تعداد سازنده‌‌‌هایی که حاضر به ادامه فعالیت حرفه‌‌‌ای در بازار مسکن هستند، کاسته شده است؟ تحقیق از فعالان ساختمانی حاکی است دو مانع پیش روی رونق بازار ساخت‌وساز وجود دارد که اگر برطرف نشود، احتمالا در 1402 نیز سایه رکود در بازار ساخت‌وساز باقی خواهد ماند. مانع اصلی «تورم مسکن» است که از پس از آغاز جهش مسکن از اواخر سال 96 و به شکل تمام عیار در سال 97، سبب شده به تدریج از میزان تمایل به فعالیت ساختمانی کاسته شود. در واقع جهش دنباله‌‌‌دار مسکن در نیمه دوم دهه 90 موجب شد سازنده‌‌‌ها به تدریج از فروش واحدهای تکمیل‌شده خودداری کنند و ترجیح دهند ارزش سرمایه خود را با نگهداری املاک کلیدنخورده حفظ کنند. در چند سال اخیر تورم بالای ملکی تقریبا یکسره (به استثنای سال 1400) تکرار شده و روز به‌روز از تعداد سازنده‌‌‌هایی که حاضر به فعالیت ساختمانی هستند کاسته شده است؛ چراکه در شرایط تورمی، معاملات مسکن از رونق می‌‌‌افتد و از استطاعت خرید واحدهای نوساز به شدت کاسته می‌شود؛ موضوعی که به شکل کاهش شدید سهم خرید نوسازها در بازار مسکن طی سال‌های اخیر در آمارهای رسمی منعکس شده است.

سهم خرید نوسازها از بیش از 50‌درصد در سال 96 به 28‌درصد در ماه‌‌‌های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده‌‌‌ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم‌‌‌سن در بازار مسکن با توجه به جهش سال‌های اخیر است.   مانع دوم ساخت‌وساز نیز ناپایداری قیمت مصالح و به طور کلی هزینه‌‌‌های ساخت مسکن است. نوسان برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر به حدی شدید بوده که قیمت‌های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است. ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز نیز باعث شده در ماه‌‌‌های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح نیز وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند. ناپایداری قیمت مصالح موجب می‌شود چشم‌‌‌انداز قیمت تمام‌شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده‌‌‌ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات نیز باعث می‌شود سازنده‌‌‌ها این‌طور تلقی کنند که هر قدر پیش‌تر برویم، فروش سخت‌‌‌تر خواهد شد. بنابراین تحت این شرایط آنها حداقل انگیزه را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از دست می‌دهند.  از طرفی حاشیه سود پایین ساخت‌وساز تحت‌تاثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه‌‌‌های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده‌‌‌ها دور بماند. بر اساس آمارهای رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول امسال 45‌درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت 25‌درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده‌‌‌ها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است. فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده‌‌‌ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می‌کنند هزینه ساخت آنها در ماه‌‌‌های اخیر 100‌درصد افزایش پیدا کرده است. البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مساله این است که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت‌وساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد. مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازارهای غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیرممکن است. اما سود ساخت‌وساز باید بیش از سود سپرده‌‌‌‌بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش 40‌درصد تورم سالانه باشد. در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزایش پیدا می‌کند. افزایش جزئی سرمایه‌گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک‌‌‌سازی توسط زمین‌‌‌دارهای بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده‌‌‌ها نیز جز اینکه به صورت مصنوعی، گلخانه‌‌‌ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده‌‌‌ای ندارد./دنیای اقتصاد