پازل وام خرید مسکن یک قطعه گمشده دارد

تیتر۲۰- سبد جدید وام‌های خرید مسکن، مورد استقبال اولیه خانه‌اولی‌ها قرار نگرفته است. این واکنش نسبتا سرد، نه از بابت «قدرت خرید تسهیلات جدید» که از بابت «اقساط خارج از استطاعت» بروز کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد پازل وام خرید مسکن یک قطعه گمشده دارد و آن، «نرخ سود» است که در صورت «کاهش غیردستوری»، قسط تسهیلات تقریبا نصف می‌شود.

اولین واکنش‌‌‌ خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سقف جدید تسهیلات بانکی، از قطعه گمشده پازل وام خرید مسکن، رونمایی می‌‌‌کند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد با گذشت یک ماه از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اولین واکنش خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به سطوح جدید وام به‌خصوص در کلان‌شهرها، عدم‌استقبال از این وام بوده است.
البته این عدم‌استقبال نه از روی اختیار که اجبار ناشی از در استطاعت نبودن اقساط این تسهیلات برای خانوارهای فاقد مسکن یا همان خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. رقم قسط ماهانه حدود ۲۰‌میلیون تومانی برای زوجین متقاضی در تهران(برای وام ۹۶۰ میلیون تومانی)، از استطاعت عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج است. این استطاعت‌‌‌ناپذیری در سایر شهرها و در میان گروه‌‌‌های دیگری از متقاضیان نیز مشاهده می‌شود.

اگرچه سطوح جدید وام خرید مسکن در هفته‌‌‌های اخیر به بانک پرداخت کننده وام مسکن ابلاغ شد اما یافته‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هنوز این وام در شعب آماده پرداخت نشده و در سبد تسهیلاتی بانک اعمال نشده است. با این حال، اولین مراجعات متقاضیان خرید مسکن برای استفاده از سقف‌‌‌های جدید تسهیلاتی به شعب پرداخت‌کننده، نشان‌دهنده عدم‌استقبال آنها از این وام در نتیجه عدم ‌استطاعت‌‌‌پذیری اقساط آن‌‌‌ برای گروه قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. در تهران در حالی سقف این تسهیلات برای زوجین به 800 میلیون تومان به علاوه امکان دریافت وام 160 میلیون تومانی جعاله رسیده است که برآوردها نشان می‌‌‌دهد با نرخ سود 5/ 22 درصدی و طول دوره بازپرداخت 12ساله، مبلغ قسط ماهانه این وام برای زوجین متقاضی، به مرز 20میلیون تومان می‌‌‌رسد. پرداخت این میزان قسط از عهده بسیاری از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها با توجه به سطوح فعلی حقوق و دستمزد خارج است.

از این رو و در شرایطی که طیفی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید مسکن به استفاده از این وام علاقه دارند اما در استطاعت نبودن مبلغ قسط ماهانه برای آنها، به اجبار این وام را از دسترس آنها خارج کرده است. سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، اواخر خرداد ماه امسال با مصوبه شورای پول واعتبار به دو برابر مبالغ قبلی افزایش یافت. سقف این تسهیلات برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران از 200 به 400میلیون تومان و برای زوجین متقاضی از 400 به 800میلیون تومان رسید.
وام جعاله نیز از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش یافت. این میزان تسهیلات به طور متوسط هزینه خرید 20 تا 25‌درصد از بهای کل یک واحد مسکونی معمولی 70 مترمربعی در نواحی متوسط شهر تهران را پوشش می‌‌‌دهد. اما در شرایطی که برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تمایل به استفاده از وام حدود یک میلیارد تومانی دارند، گروه عمده‌‌‌ای از آنها در نتیجه اقساط ماهانه بالا از این وام محروم هستند. این موضوع نشان می‌‌‌دهد شاید این وام به لحاظ سقف، ترمیم شده و برای برخی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها پوشش بخشی از هزینه خرید محسوب شود اما مشخصه دوم وام مناسب و کارآمد، یعنی «استطاعت‌‌‌پذیری» را ندارد.

بررسی‌‌‌ها از شناسایی یک تکه گمشده در پازل تامین مالی مسکن از مسیر وام خرید خبر می‌‌‌دهد. این تکه گمشده، پازل پرداخت وام کارآمد و استطاعت‌‌‌پذیر بانکی خرید آپارتمان برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را کامل می‌‌‌کند. یعنی با این تکه گمشده، پازل وام کار آمد به معنای وامی که هم به لحاظ سقف مناسب باشد و هم به لحاظ قسط ماهانه در استطاعت خانوارها باشد، معرفی می‌شود.

این تکه گمشده همان «نرخ سود تسهیلات مسکن» است. در شرایطی که وام یک میلیاردی خرید مسکن(ترکیب وام خرید و وام جعاله) هم‌‌‌اکنون با نرخ سود 5/ 22‌درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود، فراهم شدن امکان کاهش نرخ سود به سطح زیر 10‌درصد می‌‌‌تواند منجر به اقساط دراستطاعت برای این وام شود. به این ترتیب هم سقف وام برای خرید مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به میزان نسبتا مطلوب می‌رسد و هم رقم قسط ماهانه در توان مالی آنها خواهد بود و این وام می‌‌‌تواند منجر به خرید مسکن شود.

اما سوال این است که آیا این کاهش نرخ سود می‌‌‌تواند به صورت دستوری انجام شود و آیا بانک‌‌‌ها می‌‌‌توانند در شرایط فعلی، وام با نرخ سود زیر 10‌درصد به متقاضیان خرید مسکن بدهند؟ با شرایط فعلی، پاسخ به این سوالات «خیر» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد در حالی که بازار مسکن هم‌‌‌اکنون به وام در استطاعت از مسیر کاهش نرخ سود تسهیلات به کمتر از 10‌درصد نیاز دارد اما همین حالا قیمت تمام شده منابع تسهیلات با دوره بازپرداخت 12 ساله با نرخ 5/ 22 درصد، برای بانک پرداخت کننده وام مسکن، حول و حوش 28‌درصد است. در واقع وام گران‌‌‌تر از منابعی است که بانک عامل تجهیز می‌‌‌کند.
اما بانک پرداخت کننده وام مسکن به دلیل تمهیدات اعمال شده در سبد تسهیلاتی برای جذب منابع ارزان به حساب پشتوانه انتشار اوراق، این امکان را دارد که مابه‌‌‌التفاوت سود وام و نرخ تمام شده پول را از این طریق جبران کند. اما سایر بانک‌‌‌ها عملا چنین امکانی ندارند و نمی‌‌‌توانند با نرخ سود دستوری تعیین شده اقدام به پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن کنند. یک واقعیت مهم این است که قیمت تمام شده منابع تسهیلات مسکن که بر نرخ سود وام منعکس می‌شود، رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد.
هر میزان نرخ تورم کاهش یابد قیمت تمام شده منابع نیز کاهش می‌‌‌یابد و برعکس. با کاهش نرخ تورم و انتظارات تورمی، بانک‌‌‌ها رغبت می‌‌‌کنند به حوزه پرداخت وام مسکن با دوره بازپرداخت بلندمدت ورود کنند اما در شرایطی که هم تورم عمومی بالاست و هم چشم‌‌‌انداز تورمی کاهشی وجود ندارد، بانک‌‌‌ها پرداخت وام بلندمدت با نرخ سود دستوری به بخش مسکن را مترادف با زیان می‌‌‌دانند. بنابراین از پرداخت وام به متقاضیان خرید خانه استقبال نمی‌‌‌کنند.

اما برآوردها نشان می‌‌‌دهد در صورت کاهش تورم و کم‌‌‌شدن نرخ سود تسهیلات خرید مسکن به 8 درصد، رقم قسط ماهانه وام 800 میلیونی زوجین، تا 50‌درصد کاهش می‌‌‌یابد. همین حال، زوجین دریافت کننده وام 800میلیون تومانی با نرخ سود 5/ 22‌درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله باید ماهانه حدود 16میلیون تومان قسط پرداخت کنند اما مبلغ قسط همین وام بدون افزایش طول دوره بازپرداخت و در شرایطی که تنها نرخ سود به 8‌درصد به عنوان نرخ سود مطلوب کاهش یابد، تا 50‌درصد کاهش می‌‌‌یابد. یعنی معادل همان سطحی که همین حالا به طور متوسط خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در شهر تهران به عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌‌‌کنند./دنیای اقتصاد