چرا برخی از بانک‌ها در فروش اموال و املاک مازاد ناکام می‌مانند؟

تیتر 20 - کارشناسان معتقدند ناترازی شبکه بانکی، تا حدی ناشی از انباشت اموال غیرمولد بانک‌هاست و این امر، به اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی و افزایش نرخ تورم در بلندمدت منجر می‌شود. در این میان، بیشترین سهم از سبد دارایی‌های ثابت شبکه بانکی، به املاک و مستغلات تعلق دارد.

 
از آنجا که انباشت اموال مازاد برای بانک‌ها، ریسک‌ اعتباری و نقدینگی دارد، مدیران ارشد بانکداری تلاش می‌کنند از حجم این دارایی‌های غیرمولد بکاهند و منابع حاصل از فروش آن را در مسیر تولید و سرمایه‌گذاری‌ مولد صرف کنند. طبق لایحه برنامه هفتم توسعه بانک‌های دولتی و بورسی موظف شده‌اند دارایی‌های مازاد خود را حداکثر تا پایان سال دوم برنامه واگذار نمایند.

بانک‌های کم‌بازده: از ارزش تا فروشِ اموال مازاد 
با وجود افزایش چندبرابری فروش اموال مازاد بانک‌ها طی دو سال گذشته، ارزش این اموال و املاک هنوز بالاست. طبق گزارش‌ها، ارزش روز اموال غیرمنقول 14 بانک تا ابتدای امسال، بیش از 188 هزار میلیارد تومان برآورد شده است. این در حالی است که بر اساس اعلام اسحاق خاندوزی، وزیر سابق اقتصاد، طی 2.5 سال، یعنی از شهریورماه 1400 تا ابتدای 1403، مبلغ ۷۷ هزار میلیارد تومان اموال مازاد بانک‌ها واگذار شده، در حالی که شش سال قبل از آن، در مجموع، ۵۴ هزار میلیارد تومان واگذار شده بود.

دلایل
یکی از دلایل اصلی راندمان پایین برخی بانک‌ها در فروش اموال و املاک مازاد، عدم تطابق استراتژی‌های فروش با شرایط بازار است. بازار املاک و مستغلات تحت‌تاثیر عوامل مختلف مانند نوسانات اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات و حتی تحولات سیاسی است. بانک‌هایی که با شرایط متغیر بازار همگام نباشند، در فروش املاک با مشکل مواجه شده و بازدهی کمتری دارند.

مدیریت ضعیف دارایی‌ها، از دیگر از شاخص‌های موثر است. برخی بانک‌ها به دلیل عدم تخصص کافی در مدیریت اموال مازاد، موفق به فروش این دارایی‌ها نشده‌اند. عدم ارزیابی دقیق ارزش املاک، تاخیر در زمان‌بندی فروش و انتخاب نادرست روش‌های بازاریابی، موجب کاهش بازدهی آنها در این حوزه شده است.

در برخی موارد، مشکلات قانونی و بوروکراتیک، موجب کاهش سرعت و کارآیی فرایند فروش املاک مازاد و توسعه بنگاه‌داری بانک‌ها شده است. پیچیدگی‌های مربوط به مالکیت، مسائل حقوقی مربوط به انتقال املاک و لزوم تاییدیه‌های متعدد از نهادهای مختلف، فرایند فروش را طولانی‌تر کرده و بازدهی بانک‌ها را کاهش داده است.

عدم شفافیت و اطلاعات ناکافی درباره املاک مازاد بانکی نیز از دیگر چالش‌هاست. خریداران بالقوه به اطلاعات دقیق و جامع درباره وضعیت حقوقی، فنی و اقتصادی املاک نیاز دارند. بانک‌هایی که این اطلاعات را شفاف و دقیق ارائه نداده‌اند، در جذب خریداران چندان موفق نبوده‌اند.

پیامدها
یکی از پیامدهای اصلی کم‌بازدهی بانک‌ها در فروش املاک مازاد، کاهش نقدینگی بانک‌هاست. نگهداری این دارایی‌های غیرمولد به معنای قفل شدن بخشی از منابع مالی بانک است و ناکامی در فروش، موجب کاهش توانایی در تامین نقدینگی برای فعالیت‌های مالی و اعتباری می‌شود. این امر، همچنین به افزایش نسبت دارایی‌های غیرمولد به کل دارایی‌ها منجر خواهد شد. این مسئله، ترازنامه بانک را تضعیف می‌کند و بر رتبه اعتباری و اعتماد عمومی به بانک، تاثیر منفی می‌گذارد.

نکته دیگر اینکه عدم فروش املاک و دارایی‌های مازاد برای بانک‌ها، هزینه‌بر است و هزینه‌های نگهداری، تعمیرات، بیمه و مالیات آنها، فشار مالی بر بانک‌ها وارد می‌کند. بانک‌هایی که قادر به فروش املاک مازاد نبوده‌اند، ناچار به پرداخت این هزینه‌ها شده و در نتیجه، سودآوری آنها کاهش می‌یابد. 

علاوه بر اینها، راندمان پایین بانک‌ها در واگذاری اموال مازاد، رقابت‌پذیری آنها را در بازار کاهش می‌دهد. این بانک‌ها از منابع مالی لازم برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های نوآورانه و توسعه محصولات جدید محروم می‌شوند. این مسئله، به از دست دادن سهم بازار و کاهش رقابت‌پذیری بانک در برابر رقبا می‌انجامد.

راهکارها
برای بهبود عملکرد بانک‌ها در زمینه فروش اموال آزاد، البته در صورت اراده مدیران در عمل به این تکلیف قانونی، راهکارهای مختلف وجود دارد. فناوری بلاکچین و توکن‌سازی املاک یکی از راه‌حل‌هاست. در دنیا، BlocHome در لوکزامبوگ، Reental در سانفرانسیسکو و INVESTBAY در جمهوری چک، از کسب‌وکارهای فعال در این حوزه هستند. در ايران چند نیز، از سال گذشته تاکنون، در مسیر فروش املاک مازاد از طریق توکن‌سازی قرار گرفته‌اند. در این زمینه، استفاده از پلتفرم‌های آنلاین و فناوری‌های داده‌محور می‌تواند فرایند ارزیابی، بازاریابی و فروش املاک مازاد بانکی را تسهیل و تسریع کرده و به شفافیت و اعتماد خریداران کمک کند. 

همچنین بانک‌ها باید استراتژی‌های‌ هوشمندانه‌ برای فروش این اموال تدوین کنند؛ راهبردهایی که با شرایط بازار امروز همخوانی داشته باشد. تحلیل دقیق بازار، شناسایی فرصت‌ها و تهدیدها و تدوین برنامه‌های عملیاتی، متناسب با شرایط اقتصادی، بازدهی فروش املاک را بهبود می‌بخشد. با این حال، بانک‌ها باید اطلاعات دقیق و جامع از وضعیت حقوقی، فنی و اقتصادی اموال مازاد ارائه دهند تا خریداران، تصمیمات آگاهانه‌تر بگیرند و راندمان فروش ارتقا یابد.

فراتر از اینها، بانک‌ها باید به بهبود مدیریت دارایی‌ها توجه بیشتری داشته باشند. استفاده از پتانسیل‌های متخصص و مجرب در حوزه مدیریت املاک، تدوین برنامه‌های زمان‌بندی مناسب و انتخاب روش‌های بازاریابی کارآمد، به فروش بهینه اموال آزاد بانک‌ها  کمک می‌کند، بدون توجه به این ملاحظات، به جای حمایت از «بنگاه‌سازی»، افزایش تولید و رونق اقتصادی، در عمل همچنان شاهد گسترش «بنگاه‌داری» بانک‌ها خواهیم بود.