متهم ردیف اول نابسامانی بازار مسکن کیست؟

 بازار مسکن طی یک سال گذشته شوک‌های بزرگی را تجربه کرده به‌گونه‌ای که می‌توان گفت قیمت مسکن انفجار عظیمی داشت و فعالان این بخش را با شوک مواجه کرد. با توجه به این مسائل پرسش تحریم یا واسطه‌گری‌ها، کدام یک بازار مسکن را طی یک‌سال گذشته به بازی گرفت بسیار مورد توجه قرار می‌گیرد. در دست گرفتن بازار توسط دلالان از یک طرف و تحریم‌هایی که بازارهای اقتصادی را مورد هدف قرار داد از سوی دیگر باعث شد که متهم ردیف اول گرانی‌ها در بخش مسکن مشخص نشود. البته کارشناسان نظرات مشخص و متفاوتی را برای گرانی‌ها داشته و عوامل متعددی را موثر در افزایش قیمت مسکن می‌دانند. وقتی دلیل جهش‌های قیمتی در این بازار را پرس‌وجو می‌کنیم در نگاه اول تغییرات را ناشی از تاثیرات زنجیروار تحولات اقتصادی به دلیل تحریم‌ها بر یکدیگر عنوان می‌کنند. از سوی دیگر فسادهایی که توسط سوداگران در بازار رواج پیدا کرده است را نمی‌توان نادیده گرفت. البته در این میان بسیاری از تحلیلگران و صاحب‌نظران عواملی به غیر از واسطه‌گران و تحریم را مقصر جهش قیمت در بخش ملک می‌دانند. فعالیت مشاوران املاک از جمله عواملی بود که آن را در برهم خوردن قیمت‌ها در حوزه مسکن موثر می‌دانستند. این در حالی بود که املاکی‌ها این مسئله را مردود می‌دانستند و معتقد بودند که مشاوران املاک عامل گرانی مسکن نیستند و باید این دیدگاه را از بین برد. یکی دیگر از این عوامل فعالیت بانک‌ها در بخش مسکن است. ادعایی که بسیاری از کارشناسان بارها نسبت به آن هشدار داده‌اند و معتقدند که بازار به شدت می‌تواند تحت تاثیر اینگونه اقدامات مسیر حرکت خود را تغییر داده و به بیراهه برود. این افراد معتقدند که رویکرد سوداگرایانه بانک‌ها در حوزه مسکن ممنوع است و فعالیت بانک‌ها در بخش مسکن می‌تواند بازار را از مسیر اصلی خود منحرف کند، چراکه ورود آنها باعث نابسامانی در این حوزه‌ها می‌شوند. اما مسئله جالب توجه این است که در مقابل منتقدان فعالیت بانک‌ها در زمینه مسکن، موافقانی هستند که این نوع عملکرد بانک‌ها را باعث افزایش عرضه و درنهایت تنظیم بازار می‌دانند. در این راستا مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و فعال در حوزه مسکن با بررسی تمام عوامل موثر گفته شده بر وضعیت بازار مسکن و اشاره به اصلی‌ترین محرکه در گرانی‌های این بخش طی یک ‌سال گذشته  گفت: وقتی صحبت از نابسامانی در بازار مسکن به میان می‌آید، نظرات متفاوتی را برای به وجود آمدن وضع موجود مطرح می‌کنند. یکی از موارد گفته شده بحث تحریم‌ها است. طبیعتا بخش مهمی از تورم به وجود آمده ناشی از تحریم‌ها بوده و نمی‌توان منکر این قضیه شد.

وی در ادامه افزود: قبل از تحریم‌ها تورم در حد قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده بود و بر روی یک عدد ثابت شده بود. هر‌چند که آن عدد هم برای تورم عدد بالایی بود اما در مقایسه با وضعیت کنونی نسبتا عدد قابل قبولی به حساب می‌آمد.

این کارشناس بخش مسکن تضعیف بازارهای اقتصادی را ذات تحریم‌ها دانست و در‌این‌باره گفت: بعد از تحریم‌ها شاهد بودیم که یک انتظار تورمی به وجود آمد. در دوره قبلی تحریم‌ها نیز همین اتفاق رخ داد. ذات و هدف تحریم همین است، باید سختی و مشقت به بار بیاورد، اگر قرار بر این بود که تحریم وضعیت را دشوار نکند که کسی اقدام به تحریم نمی‌کرد. بنابراین تحریم وسیله‌ای برای ایجاد مشکلات اقتصادی است و نمی‌توان منکر آن شد.

سلطان‌محمدی تحریم را اصلی‌ترین عامل گرانی‌ها و نابسامان شدن بازار مسکن دانست و ادامه داد: با توجه به این شرایط می‌توانیم بگوییم که افزایش قیمت مسکن متاثر از فشار تحریم‌ها بود. به بیانی بهتر تحریم‌ها، تورم عمومی را بالا برد، هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافت، انتظارات تورمی بالا رفت، نرخ ارز رشد پیدا کرد و تاثیراتی بر مسکن گذاشت و مجموعه این اتفاقات باعث شد که شیب رشد قیمت مسکن به سرعت افزایشی شود.

این کارشناس در بخش دیگری از صحبت‌هایش به تاثیر دلالان و سوداگران در برهم زدن آرامش بازار اشاره کرد: در بحث نابسامانی بازار مسکن صحبت از تاثیر دلالان و واسطه‌گران به میان می‌آید. در این راستا باید اشاره کنم که این مسئله نمی‌‌تواند تاثیر چندانی بر قیمت مسکن بگذارد. هنگامی که صحبت از تاثیر مستقیم واسطه‌گران به میان می‌آید باید توجه داشته باشیم که در این مسیر عامل اصلی گرانی‌ها نادیده گرفته می‌شود و ما از یافتن آن منحرف خواهیم شد.

وی اظهار کرد: سهم واسطه‌ها در معاملات مسکن زیر یک درصد بوده و نمی‌توان گفت که تاثیر قابل توجهی بر قیمت‌ها می‌گذارند. اگر واسطه‌ها قادر به تغییر قیمت و بر‌هم زدن نظم در بازار بودند، چرا در دوران رکود این کار را نمی‌کنند و چرا اکنون نمی‌توانند باعث رشد قیمت‌ها شوند. این مسئله در تحلیل اقتصادی جایی ندارد و نمی‌توان آن را عامل افزایش قیمت‌ها معرفی کرد.

سلطان‌محمدی در ادامه با اشاره به فعالیت بانک‌ها در حوزه مسکن گفت: مسئله بعدی که مورد توجه بسیاری از تحلیلگران قرار می‌گیرد و آن را عاملی برای تغییرات نرخ در بازار مسکن می‌دانند، بحث بنگاه‌داری بانک‌ها است. اما اگر بخواهیم نگاه و بررسی دقیقی داشته باشیم، باید بگویم که بانک‌ها به خصوص در چند سال اخیر نقش خیلی محدودی در عرضه مسکن داشته‌اند. البته در دوره‌ای وارد جریان ساخت‌وساز شدند اما بیشتر به دنبال ملک‌های اداری_تجاری و مال‌های بزرگ بودند و در حوزه ساختمان مسکونی حضور گسترده‌ای نداشته‌اند.

وی افزود: این در حالی است که اگر هم در عرصه ساختمان‌های مسکونی حضور داشتند باعث افزایش عرضه بودند و قطعا با این حرکت باعث گرانی در بخش مسکن نمی‌شدند. به عبارتی دیگر در‌پی ورود آنها به این بخش ما شاهد بهبود عرضه و تعادل در بازار بودیم. اما در این میان باید اشاره کنم که بانک‌ها هیچ‌گاه تمایلی برای این کار نداشته‌اند./ابتکار