کرونا چه اثری بر بازار املاک دو غول اقتصاد دارد؟

شکل «واکنش بازار ملک به ویروس عالم‌گیر»، از روی تغییرات کوتاه‌مدت و برآوردهای بلندمدت متغیرهای مسکن دو کشور «رکورددار در کرونا» مشخص شد. بررسی‌ها درباره تاثیری که رکود اقتصادی و توقف فعالیت‌های اجتماعی ناشی از شیوع کرونا بر بازار مسکن کشورهای چین و آمریکا گذاشته است نشان می‌دهد در کوتاه‌مدت و درست از ماه بعد از شروع فراگیری، سطح میانگین قیمت مسکن کاهش قابل‌توجهی پیدا کرد و این روند کاهشی تا اوایل پاییز دست‌کم در بازار مسکن آمریکا ادامه پیدا می‌کند. در حال حاضر بخشی از رکود سنگین در فعالیت‌های ساختمانی و ساخت‌و‌سازهای مسکونی در ایالت‌های مختلف این کشور از تبعات اقتصادی کرونا نشات می‌گیرد.

برای بلندمدت پیش‌بینی می‌شود ۵ تغییر در جنس تقاضای خرید و اجاره مسکن در آمریکا و همچنین بازار املاک تجاری و حتی اداری این کشور رخ دهد.

در چین به‌عنوان کشور مبدا ابتلا به کرونا نیز اخیرا فروش واحدهای تازه‌ساز با تخفیف ویژه برای تحریک تقاضا شروع شده است اما تا پایان ۲۰۲۰ برای بازار مسکن این کشور رکود معاملاتی پیش‌بینی می‌شود.

برآوردها در سامانه‌های الکترونیکی املاک در آمریکا (شاخص مسکن در سامانه زیلو) حاکی است متوسط قیمت مسکن در این کشور در ماه مارس (شروع فراگیری کرونا) به نقطه اوج رسید که رقمی معادل ۲۴۸ هزار دلار بود و ۷/ ۳ درصد بیشتر از ماه مشابه در سال ۲۰۱۹ بوده است. اما در ماه جاری متوسط قیمت خانه در آمریکا با ۲ درصد کاهش به ۲۴۴ هزار دلار رسیده است. برآورد می‌شود سطح قیمت میانگین در اکتبر به کف برسد و بعد از آن روند رشد تدریجی (آهسته) قیمت شروع خواهد شد.

به دنبال شیوع «کووید-۱۹» چشم‌انداز رکودی تاریکی در انتظار اقتصاد جهان است. در این باره این ابهام وجود دارد که پس از این رکود عمیق، اقتصادها چه مسیری در پیش خواهند گرفت.

از جمله بخش‌هایی که زیر ذره‌بین اقتصاددانان قرار دارد بخش مسکن است. بر اساس آمارها، بخش مسکن آمریکا در رکود ساخت‌وساز عمیقی به سر می‌برد. هر چند آمارها متفاوت است، اما با توجه به نیازهای جمعیتی و مدل‌های پیش‌بینی «انجمن ملی ساخت‌وسازهای مسکن»، برآورد می‌شود اقتصاد آمریکا حدود یک میلیون کمبود خانه داشته باشد.

این در حالی است که شرکت اعتباردهنده وام‌های رهنی «فردی مک» می‌گوید در مجموع کمبود ۵/ ۲ میلیون واحدی در بازار مسکن آمریکا وجود دارد. در حالی که عوامل مختلفی در کمبود عرضه مسکن آمریکا نقش دارند، در طرف تقاضا نیز عواملی همچون کاهش نرخ ازدواج، روند کاهشی نرخ خانه‌های خالی و افزایش تعداد جوان‌هایی که در خانه والدین خود زندگی می‌کنند اثرگذار هستند. با در نظر گرفتن این پس‌زمینه، افزایش قابل‌توجه در نرخ بیکاری در نیمه نخست سال جاری و پیامدهای گسترده و نگران‌کننده بیماری کرونا منجر به ایجاد تغییرات بلندمدت در تقاضای مسکن خواهد شد.

 در این رابطه پنج تغییر بلندمدتی که در این شرایط می‌توان برای تقاضای بخش مسکن انتظار داشت را می‌توان در فهرست زیر تشریح کرد:

تقاضای مسکن در مناطق کم‌تراکم افزایش خواهد یافت؛ یک درس اجتناب‌ناپذیر از بحران سلامت به وجود آمده ناشی از «کووید-۱۹» این است که مناطقی که تراکمی بالا دارند همانند نواحی مرکزی شهرها، با چالش‌های بیشتری مواجه هستند. در پاندمی کرونا مشخص شد مناطق متراکم به دلیل سبک زندگی شلوغ، وابستگی زیاد به حمل‌ونقل عمومی، زیرساخت‌های عمومی و نظام بهداشت نامناسب و ناکافی بیشتر در معرض شیوع بیماری قرار دارند. هر چند کارشناسان انتظار ندارند تقاضای مسکن به سوی مناطق روستایی تغییر کند، اما معتقدند بحران «کووید-۱۹» تقاضای مسکن را برای نواحی کمتر متراکم شهری افزایش می‌دهد.

اندازه خانه‌ها بزرگ خواهد شد؛ در طول سه سال گذشته، ساخت خانه‌های اندازه متوسط روندی نزولی داشته است. با این حال در بحران «کووید-۱۹» برای بسیاری از خانوارها خسته‌کننده بودن اندازه کوچک خانه‌هایشان به‌طور واضح آشکار شد. بر این اساس با بازسازی خانه‌های فعلی یا خرید خانه‌های بزرگ‌تر، افراد می‌توانند نیازهای خود را برای فضاهای سکونت و کار بزرگ‌تر پاسخ دهند. یک پنجره فرصت برای خانه‌های اجاره‌ای تک‌واحدی ایجاد خواهد شد؛ در حالی که به خاطر کاهش تقاضای سفر نرخ‌ خانه‌های خالی اجاره کوتاه‌مدت افزایش خواهد یافت، اما در مقابل فرصت‌هایی برای تقاضای خانه‌های اجاره‌ای بلندمدت ایجاد خواهد شد.

شرایط مساعد تغییرات جمعیتی در کنار بادهای مخالفی که از سوی بازار نیروی‌کار وزیده می‌شود به این معنی است که تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای تک‌واحدی افزایش خواهد یافت. روند تبدیل فضاهای تجاری به مسکونی شتاب می‌یابد؛ در حالی که کسب‌وکارهای خرده‌فروشی آنلاین و ارسال کالا روندی رو به رونق دارند، اما نیاز برای کسب‌وکارهای فیزیکی در حال کاهش است.

با توجه به انعطاف گزینه ارتباطات ویدئو کنفرانسی، روندی مشابه برای فضاهای اداری در حال وقوع است. این تحولات فرصت‌هایی برای سازندگان ایجاد می‌کند تا فضاهای تجاری پیشین را به ساخت خانه‌های شهری تک‌واحدی کم‌ارتفاع سوق دهند. تمرکز روی تقاضای نیروی‌کار ماهر باقی خواهد ماند: در شرایطی که اقتصادها تلاش می‌کنند از رکود اقتصادی خیز بردارند و در مسیر دوره رونق اقتصادی قرار گیرند، توان خرید خانه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین چالش‌های خانوار باقی خواهد ماند. همانگونه که در بحران‌های قبلی تجربه شد، افزایش بهره‌وری نیروی‌کار فعال در بخش ساخت‌وساز مسکن، برای ساخت‌ واحدهای بیشتر با محدودیت‌های بیشتر و هموار کردن منحنی بار مخارج مسکن حیاتی خواهد بود.

تغییرات بازار مسکن چین پس از کرونا

پس از فروکش کردن موج شیوع ویروس کرونا در چین و از سرگیری فعالیت‌های اقتصادی، در ماه مارس بازارهای مسکن چین به تدریج به شرایط عادی بازگشتند. آمارهای مبادلات از هشت بازار بزرگ املاک چین – شنژن، چنگدو، فوژو، هنگژو، هوآیان، یانگژو، شیاژینگ و شانتو – در این ماه حکایت از آن دارد که خریداران مسکن چین به بازارهای املاک این کشور بازگشتند. در این ماه حجم مبادلات سطح میانگین فصل آخر ۲۰۱۹ را مجدد لمس کرد. به عقیده کارشناسان این روند رو به بهبود عمدتا ناشی از برداشته شدن محدودیت‌هایی برای کنترل بیماری به اجرا گذاشته شده بود، محدودیت‌هایی که خریداران را از بازارهای یخ‌زده این کشور دور نگه می‌داشت. از زمان فروکش کردن تب بیماری، برداشته شدن محدودیت‌ها و از سرگیری فعالیت‌های صنعتی، اما بسازو‌بفروش‌ها تخفیفات قابل‌توجهی برای تقویت فروش و حفظ جریان نقدینگی خود ارائه می‌کنند. یانگ هانگژو، معاون «موسسه تحقیق و توسعه مسکن الکترونیک» چین در این رابطه می‌گوید: «قیمت‌ برخی از پروژه‌های جدید مسکن که توسط دولت مهار می‌شود، به زیر قیمت‌های بازار کاهش یافته‌اند، هر چند برخی پروژه‌ها همچنان برای خریداران پرطرفدار است.» او ادامه می‌دهد: «محدودیت‌ها بر قیمت زمین و مسکن فرصت‌هایی را برای سوداگران ایجاد می‌کرد. بنابراین مردم برای خرید مسکن و بسازو بفروش‌ها برای خرید زمین هجوم می‌آوردند.» بر اساس آمارهای ماه مارس، فروش خانه در ۳۰ شهر بزرگ و متوسط پیشگام بازار مسکن چین، در این ماه به سطح ۶/ ۸ میلیون متر مربع رسید، بیش از سه برابر اندازه‌ ۳۳/ ۲ میلیون متر مربعی ماه فوریه که محدودیت‌های مقابله با ویروس کرونا همچنان ادامه داشت.

برای مثال، در شهر سوژو، شهری از لحاظ اندازه در دسته‌بندی دوم و نزدیک به شانگهای، در هفته آخر منتهی به هشتم مارس حدود ۱۷۵۸۰۰ متر مربع خانه فروخته شد، سطحی که از میانگین هفتگی ۶۵ هزار متر مربعی ماه فوریه و میانگین ۱۳۲ هزاری ماه ژانویه بیشتر بود.

همچنین در استان ووژونگ در عرض تنها یک دقیقه فروش آنلاین خانه‌، به ارزش بیش از ۲/ ۱ میلیارد یوآن رسید.

به گزارش روزنامه «صبح چین جنوبی» با بازگشایی مراکز فروش توسعه‌دهندگان، از سرگیری فعالیت‌ شرکت‌های بسازو بفروش و بازگشت مردم به مشاغل نشانه‌های امیدوارکننده‌تری در بازار املاک چین نمایان شده است.

در این رابطه شرکت «گاردن کانتری» اعلام کرده حدود ۹۷ درصد از ۱۳۲۷ مرکز فروش در استان هوبی فعالیت‌ خود را از سر گرفته‌اند. به‌علاوه تقریبا تمامی ۲۹۵۱ پروژه ساخت‌وساز این شرکت نیز مجدد به جریان افتاده‌اند. در شنژن، شرکت توسعه‌دهنده املاک «نیو ورد دِوِلوپمِنت» نیز بین اول ژانویه تا ۱۵ مارس بیش از ۷۰ درصد از واحدهای تک‌واحدی خود را به فروش رساند. ژانگ ییپینگ، تحلیلگر در شرکت «امنیت تجاری چین» در این رابطه می‌گوید: «شنژن شهری جوان است، جایی که عرضه مسکن محدود و تقاضا برای خرید خانه بالا است.»

به گفته او: «به غیر از شنژن، بسیاری از شهرهای دسته‌بندی اول به خاطر سیاست‌گذاری‌های سختگیرانه بخش املاک بعید به نظر می‌رسد در ادامه سال ۲۰۲۰ شاهد جهش فروش خانه باشند.» در این رابطه صاحب‌نظران معتقدند جهش فروشی که در برخی شهرها رخ داده است به نظر نمی‌رسد آسیب‌های اقتصادی بخش مسکن چین را در سال جاری جبران کند. بر این اساس شرکت «نایت فرانک» پیش‌بینی می‌کند سطح فروش خانه در شهرهای دسته‌بندی اول چین در فصل نخست کاهشی ۳۰ تا ۴۰ درصدی را تجربه خواهد کرد./دنیای اقتصاد