نقدی بر قانون آپارتمان نشينی

قاسم امیرخوانساری*           

تردیدی نیست که وضع قوانین برای اصلاح امورمردم وقانونمندکردن روابط بین انسان هادرزندگی گروهی واجتماعی است . اگرقوانین براساس عقل ومنطق وشرایط محیطی، اجتماعی وفرهنگی وضع شوند، آن وقت است که اجرای قوانین ، هم با رغبت وسهولت بیشتری انجام می شود ، هم شمار سرپیچی کنندگان را کاهش خواهد داد،وهم بهبودروابط انسان هارا درزمینه ی مربوطه درپی خواهد داشت.برای مثال اگریک خیابان باعرض سی متر و تردداندک ، یک طرفه شود، قطعا میزان تخلف وعبورغیرمجازبیشتر ازمواردی خواهدبود که یک خیابان باریک پرتردد ، یک طرفه شود.
در مواردی که قانون ، مستقیما با منافع شخصی افراد یک جامعه ی کوچک یا بزرگ تلاقی دارد عقلانی و منطقی بودن قانون در جلوگیری ازبروز تنش وسوء استفاده ی سودجویان ، نقشی اساسی ایفا خواهدکرد.
غرض ازبیان این مقدمه ورود به بررسی قانون آپارتمان نشینی است، که مفاد آن می تواند موجب بهبود روابط بین ساکنین آپارتمان ها شود ویا آن که ایجاد تنش نماید.
به اعتقاداین جانب بخش هایی که ازاین قانون که ناظر برمحاسبات فیما بین هزینه های مشترک است ، نیازمند بازنظری واصلاح می باشد.
درتسهیم هزینه ی گازمصرفی،زیربنای ساختمان مدنظرقرارگرفته درحالی که تسهیم هزینه ی گازدردوزمان مختلف تابستان و زمستان کاملا متفاوتند!
1-زمانی که شوفاژ ها و وسایل گرمایشی خاموش است .(مثل تابستان)
باعنایت به این که مصرف گازدرتابستان برای گرمایش محیط نیست وصرفابرای استفاده از آب گرم واستحمام وپخت وپز در طول سال موردمصرف قرارمی گیرد،لذا زیربنا را( که درفصول گرم سال) هیچ نقشی درمیزان مصرف ندارد معیارمحاسبه قراردادن ، نه علمی است ونه منطقی!میزان مصرف گاز درفصول گرم سال ،رابطه ی مستقیم با تعدادساکنین یک واحد( وبدون توجه به زیربنای واحد) دارد.هرچه تعدادساکنین بیشترباشد میزان استفاده ازآب گرم ، برای شستشو،استحمام ، وپخت وپز بیشتر خواهدشد.
هزينه ی گازهرواحددرفصول گرم سال( زمان خاموش بودن شوفاژها)=
کل هزينه،تقسيم برتعداد کل ساکنين واحدهاضرب درتعدادساکنين هر واحد
2- زمانی که شوفاژها ووسایل گرمایشی روشن است.(مثل زمستان)
درفصول سردسال که وسایل وتجهیزات گرمایشی محیط ازقبیل شوفاز، فن کویل یابخاری روشن می شود، هم سطح زیربنا (حجم فضای واحد )درمیزان مصرف اثرگذاراست وهم تعدادساکنین واحد.لذادرفصول سرد سال ( که وسایل گرمایشی محیط، روشن است) تسهیم هزینه باید هم براساس فضای واحد وهم تعدادساکنین انجام پذیرد.
هزينه ی گاز هرواحددرفصول سردسال( زمان روشن بودن شوفاژها )=
(کل هزينه)تقسيم بر(مساحت کل)×(مساحت هر واحد) +(کل هزينه)تقسيم بر (تعداد کل ساکنين)×(ساکنين هرواحد) تقسيم بر2

تسهیم هزینه ی گازبراساس فرمول بالا درفصول سردسال، نشان می دهد که دردو واحد بازیربنای مساوی ،و ساکنین متفاوت ،هزینه گاز آن واحد که دارای ساکنین بیشتراشت بیشتر خواهدشد.
درزمینه ی آب مصرفی نیزرابطه ی مشخصی با سطح زیربنای واحد،مشهودنیست.موردمصرف آب ،اعم ازآب گرم یاسرد، شستشوی ظروف، البسه ، استحمام وامثالم می باشدکه نسبت مستقیم با تعدادساکنین یک واحد دارد وباتغییر زیربنای واحد تغییری در مصارف فوق ایجادنمی شود بلکه تغییرمیزان مصرف تابعی از تعدادساکنین واحد هاست.
هزينه ی آب هرواحد = (کل هزينه ی آب)تقسيم بر (تعداد کل ساکنين واحدها)×(ساکنين هر واحد)
درمورد برق عمومی یابرق مشترک، ترددوخاموشن کردن چراغ های راهروها ، میزان استفاده ازآب گرم (که با استفاده از برق وگاز انجام می شود ) بستگی مستقیم با تعدادساکنین واحد دارد.اما روشنایی های ثابت درمشاعات ازاین امر مستثنی است. والبته درحال حاضر بسیاری ازآپارتمان ها با نصب سنسور وچراغ های اتوماتیک، از روشنایی های ثابت کاسته اند .
هزينه ی برق هرواحد =(کل هزينه ی برق)تقسيم بر (تعداد کل ساکنين واحدها)×(ساکنين هر واحد)
درمورد تسهیم هزینه ی برق مشترک براساس تعدادساکنین ، باتوجه به میزان تردد وخاموش وروشن کردن چراغ ها راهروهاوبرق مصرفی برای آب گرم نیز به همین ترتیب است.اگر چه دراین زمینه ، با توجه به جهات دیگر، انحاء دیگری نیز برای تسهیم هزینه، متصوراست.
لذا اگر بی توجه به مسائل ذکرشده، سطح زیربنامورد محاسبه قرارگیرد،نه تنها قانون ، روابط فیمابین رادر آپارتمان ها بهبود نخواهد بخشید بلکه مورد سوء استفاده ی بعضی ازساکنان سودجو قرارخواهدگرفت وحقوق عده ای دیگر رانیز پایمال خواهدکرد.
دررابطه با پرداخت هزینه های مشاعات:
اگر قانون گزار ، مبنای هزینه را روشن کند ، آن وقت است که قانون به طورمشخص ، تکلیف موضوع را روشن خواهدکرد.آیا معیار پرداخت هزینه های استفاده ازمشاعات ، ملاک قانون گذار است یا صرف مشاع بودن ، بدون ضررورت استفاده ازمشاعات؟
درحالتی که استفاده ازمشاعات، مبنای پرداخت سهم هزینه است، هزینه های مربوط به آسانسوربه واحدهم کف، ربطی ندارد و وواحدهای هم کف ،ملزم به پرداخت هزینه های مربوطه نخواهند بود.وبرهمین اساس هم، وجود یاعدم وجود آسانسور درقیمت آپارتمان طبقه ی هم کف تاثیری نخواهد داشت.
اگرمبنای پرداخت هزینه ، صرفا مشاع بودن آن است لذا پرداخت هزینه ی آسانسور وحیاط هایی که دریک مجتمع مورد استفاده ی یک یا چند واحد قرارمی گیرد به عهده ی کلیه ی واحد هاست.
اما نکته ی بسیار مثبتی که درقانون مذکور وجود دارد ، رجحان توافق داخلی ساکنین آپارتمان ها بر ای تسهیم هزینه ، برنحوه ی تعیین شده درقانون است.

                                        *  مدیرکل ودبیر اسبق شورای اموراداری واستخدامی کشور