ریسک معاملات ملکی بدون کد رهگیری چیست؟

تیتر۲۰- از صحنه معاملات مسکن حاکی است، بار دیگر توافقات مکتوب فاقد کدرهگیری رواج پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که منافع هرکدام از اضلاع سه‌گانه این بازار در عدم‌استفاده از کدرهگیری موجب این تصمیم مشترک شده است. این در حالی است که ریسک «دبه در قیمت توافق‌شده»، «به‌هم زدن کل معامله» و «فروش دوباره» برای معاملاتی که بدون رهگیری سامانه معاملات ملک انجام می‌شود، خریدار را تهدید می‌کند.

شکل پرریسکی از معاملات ملکی این روزها در بازار مسکن رایج شده است که ادامه آن می‌تواند برای طرفین قراردادها دردسرساز شود. خریداران مسکن در ماه‌‌‌های اخیر اغلب ناگزیر به امضای گونه‌‌‌ای از قراردادهای ملکی شده‌‌‌اند که پرریسک‌‌‌ترین نوع قراردادهای رایج در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید و نوعی بازگشت به عقب در این بازار محسوب می‌شود. این بازگشت به عقب به شکل خودداری از صدور کد رهگیری برای معاملات مسکن در چند ماه گذشته بروز پیدا کرده و با نزدیک شدن به پایان سال هرچه سهم خریدهای سرمایه‌‌‌ای نسبت به خریدهای مصرفی بیشتر شده، از میزان ثبت و ضبط قراردادها در سامانه مربوطه کاسته شده است. تبعات شیوع قراردادهای ملکی فاقد کد رهگیری به شکل دو مخاطره عمده برای معامله‌‌‌گران به‌ویژه خریداران مسکن و نیز یک مخاطره برای کل بازار مسکن بروز و ظهور پیدا می‌کند و از این‌رو سیاستگذار باید نقش خود را در پایان دادن به رویه پرریسک عقد قراردادهای ملکی ایفا کند.

بازار مسکن در بدترین شرایط ممکن به سر می‌‌‌برد. سنگینی رکود، کاهش حجم فایل‌‌‌های فروش مطلوب خریداران و قیمت‌های ناپایدار و البته نامتعارف مسکن که این روزها توسط فروشنده‌‌‌ها پیشنهاد می‌شود، سه ویژگی توصیف‌‌‌کننده شرایط بد بازار مسکن است. از طرفی خریداران و فروشنده‌‌‌ها در بازار مسکن همواره در شرایط ترس و اضطراب از معامله و حواشی مربوط به آن قرار دارند؛ ترسی که فقط مربوط به این روزهای بد بازار نیست و در تمام دهه‌‌‌های گذشته وجود داشته و ناشی از این است که شفافیت در بازار مسکن نسبت به بقیه بازارها بسیار کمتر است.
در مجموع متن و حاشیه پیرامون انعقاد قراردادهای ملکی سبب شد جنس متفاوتی از قراردادهای ملکی با عنوان «قراردادهای مجهز به کد رهگیری» از اواخر دهه 80 وارد بازار شده و استفاده از آن رایج شود. در طول بیش از یک دهه اخیر اخذ کد رهگیری برای معاملات ملکی در همان گام نخست ثبت معامله به یک موضوع جا افتاده تبدیل شد و عموما مطالبه هر دو سمت معاملات یعنی خریداران و فروشندگان این بوده که حتما پس از انعقاد قرارداد، کد رهگیری صادر شود. هرچند اصل موضوع صدور کد رهگیری به ازای هر مبایعه‌‌‌نامه ملکی جبر قانونی ندارد و یک موضوع انتخابی و توافقی میان طرفین معامله است، اما صدور این کد و ثبت قرارداد در بستر الکترونیک و در سامانه مربوطه در همان بدو انعقاد، نوعی اطمینان خاطر مضاعف برای معامله‌‌‌گران به دنبال داشته و از ترس و واهمه آنها نسبت به پروسه انجام مهم‌ترین و گران‌‌‌ترین خرید فرد در تمام طول عمر می‌‌‌کاهد.

با این حال در ماه‌‌‌های اخیر به‌‌‌ویژه از زمستان پارسال به تدریج قراردادهای مجهز به کد رهگیری از صحنه معاملات خارج شده و به عبارتی انعقاد قراردادهای ملکی فاقد کد رهگیری شیوع پیدا کرده است. آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند، این روزها تنها مستاجرها هستند که درخواست کد رهگیری می‌کنند، آن هم با هدف اخذ وام اجاره که یکی از اسناد موردنیاز آن قرارداد اجاره معتبر و دارای کد رهگیری است. اما در بازار خرید و فروش مسکن تقریبا هیچ کس کد رهگیری طلب نمی‌‌‌کند و قراردادها به شکل سنتی ثبت می‌شود و مراحل پرداخت تا زمان صدور سند محضری بر مبنای همان مبایعه‌‌‌نامه سنتی طی می‌شود.

این موضوع دو خطر عمده برای طرفین معامله و به نظر برخی صرفا برای خریدار دارد و در نتیجه خریداری که مبایعه‌‌‌نامه را بدون اخذ کد رهگیری امضا کند، عملا یک امضای پرریسک انجام داده است. خطر اول این است که دست فروشنده برای فروش یک ملک به چند نفر باز است و در واقع نداشتن کد رهگیری می‌تواند بستری برای کلاهبرداری ملکی ایجاد کند. از قضا یکی از ریشه‌‌‌های اصلی ترس و اضطراب از ناحیه خریداران ملک نیز همواره نگرانی پیرامون فروش یک ملک به چند نفر بوده است که کد رهگیری می‌تواند آن را برطرف کند. همچنین خطر دیگری که وجود دارد، بدعهدی به شکل دبه قیمتی از سوی فروشنده به‌ویژه در زمان‌‌‌هایی که شرایط بازار ناپایدار و قیمت‌ها صعودی است بوده و صدور کد رهگیری تا حد زیادی راه را برای چنین اقدامی مسدود می‌کند.

در واقع مبایعه‌‌‌نامه ملکی با داشتن کد رهگیری ریسک دو مخاطره معامله را که به آنها اشاره شد پوشش می‌دهد. هرچند برخی از فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند حتی با داشتن کد رهگیری، راه برای دبه و انصراف از معامله بر اساس شرایط درج‌شده در هر قرارداد باز است، اما از آنجا که با صدور کد رهگیری عملا سند محکمی در اختیار خریدار قرار می‌گیرد و به واسطه آن، معامله مجدد آن ملک ناممکن می‌شود، فروشنده‌‌‌ها چنین ریسکی نمی‌‌‌کنند که به دلایلی مثل طمع به فروش با قیمت بیشتر از ادامه ایفای تعهدات خود در معامله ملک انصراف داده و خود را درگیر پروسه پیچیده پرداخت ضرر و زیان و جلب رضایت خریدار کنند. در واقع مادامی که به ازای قرارداد فروش یک ملک، کد رهگیری صادر شده و در اختیار خریدار باشد، به هیچ وجه امکان معامله مجدد آن در سامانه وجود ندارد و قفل فروش تنها زمانی باز می‌شود که آخرین خریدار مراجعه و درخواست باز شدن ملک را ارائه کند.

از این رو قراردادهای ملکی دارای کد رهگیری سند محکم و لازم‌‌‌الاجرایی برای طرفین معامله محسوب می‌شود که گویی از برخی جنبه‌‌‌ها رسمیت بیشتری دارد. البته هر نوع قراردادی که به صدور سند محضری انتقال ملک منجر شود، تحت عنوان «سند عادی» تلقی می‌شود. عادی‌‌‌ترین نوع اسناد نیز توافقات مکتوب افرادی است که آن را روی کاغذ دست‌نویس و امضا کرده‌‌‌اند. اما یک مرتبه بالاتر از اسناد عادی که می‌تواند در معامله ملکی استفاده شود، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های قدیمی است که تا چند سال قبل استفاده از آنها بسیار رایج بود و پس از ایجاد بستر صدور کد رهگیری کمتر استفاده می‌شود.

طرفین معاملات ملکی باید آگاه باشند که اگر کد رهگیری صادر شود، احتمال بروز مشکل برای هر دو طرف کمتر خواهد بود و واسطه‌‌‌های ملکی نیز باید این واقعیت را در نظر داشته باشند که دردسر هر دو طرف معامله در نهایت بر سر آنها بار خواهد شد و آنها نمی‌توانند صرفا نظاره‌‌‌گر اختلافات احتمالی پیش آمده در یک معامله باشند. در صورتی که هر سه ضلع معامله شامل خریدار، فروشنده و واسطه به اخذ کد رهگیری اهتمام داشته و از عقد قرارداد با مبایعه‌‌‌نامه ساده خودداری کنند، به تدریج ریل غلطی که در ماه‌‌‌های اخیر سمت و سوی بازار مسکن را از نظر ثبت و ضبط قراردادها منحرف کرده است، از بین خواهد رفت و در نتیجه ریسک و دردسر حقوقی و قضایی ناشی از معاملات ملکی نیز کاهش پیدا خواهد کرد.

بازار مسکن باید به نوع کم‌‌‌ریسک مبایعه‌‌‌نامه یعنی «قرارداد مجهز به کد رهگیری» رجوع کند و فعالان این بازار نیز باید آگاه باشند که منافع آنها در صورت اخذ کد رهگیری بهتر تامین خواهد شد./دنیای اقتصاد