معاملات مسکن در کما

تیتر۲۰- طی هفته‌‌‌ها و روزهای اخیر، به دنبال کاهش و ثبات قیمت در بازارهای موازی بازار مسکن از جمله بازار ارز، طلا، سکه و...، بازار معاملات مسکن پایتخت نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و افت قیمت در نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف تهران، رصد شد. تحقیقات میدانی انجام شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن از یکسو و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات آپارتمان‌‌‌ها از سوی دیگر نشان داد، عملا بازار مسکن پایتخت با نوعی چرخش انتظارات و در نتیجه سکته قیمتی همراه شده است. این در حالی است که علائم اولیه از سکته قیمتی در دیگر کلان‌شهرها نیز هم‌‌‌اکنون رصد می‌شود.
علائم افول قیمت در شهرها

آخرین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن که در گزارشی با عنوان «سکته قیمت در بازار مسکن» در روز دهم خرداد ماه منتشر شد، نشان داد تحت‌تاثیر سه دلیل مهم، بازار با وضعیت چرخش انتظارات مواجه شده است. در شرایطی که از نیمه دوم سال گذشته، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌‌ها با شیب تند افزایش یافته بود و ابتدای امسال تا نیمه اردیبهشت نیز حجم فایل فروش و تمایل به عرضه آپارتمان از سوی فروشنده‌‌‌ها با افت محسوس مواجه شده بود اما خرداد ماه، شرایط در این بازار به طور کامل، متفاوت رقم خورد.

بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، در خردادماه بازار مسکن شهر تهران، تحت‌تاثیر افت و نوسان قیمت ارز، سکه و... در اردیبهشت ماه ( که در خردادماه نیز ادامه داشت)، پمپاژ اخبار امیدوارکننده در ارتباط با موضوع مذاکرات (برجام) و همچنین لبریز شدن ظرف افزایش بهای پیشنهادی فروش، قرار گرفت. این رویدادها باعث چرخش انتظارات در بازار مسکن و در نتیجه افت بهای پیشنهادی برای فروش مسکن در پایتخت شد.

در اردیبهشت ماه، نوسان بازارهای دارایی (ارز، طلا، سکه و...)، حول و حوش بازه منفی یک تا یک‌درصد قرار داشت. از سوی دیگر، اخباری امیدوارکننده در هفته‌‌‌های اخیر از مذاکرات در فضای بازار مسکن نیز منعکس شد. این در حالی است که در ماه‌‌‌های اخیر تحت‌تاثیر تشدید انتظارات تورمی، بهای پیشنهادی برای فروش آپارتمان به میزان قابل‌توجه افزایش یافته بود در حالی که توان خرید در این بازار وجود نداشت. واسطه‌‌‌ها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند که در اواخر سال گذشته و ابتدای امسال، بخش زیادی از قیمت‌گذاری‌‌‌ها در اغلب موارد «آتی» بوده است. به این معنا که بر اساس انتظارات تورمی مالکان و فروشنده‌‌‌ها تعیین شده و غیرواقعی بوده است. در حالی که این قیمت‌ها از سوی متقاضیان خرید پذیرش نشد.

مجموعه این سه عامل باعث شد در خردادماه امسال، به طور متوسط، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌‌ها تا 10‌درصد و در برخی موارد بیش از این میزان کاهش یابد. تقاضا برای خرید به‌خصوص از سمت متقاضیان سرمایه‌‌‌ای به میزان محسوس افت کرد و برخی از فروشنده‌‌‌هایی که به طور موقت روند فروش را متوقف کرده بودند واحدهای خود را به بازار عرضه کردند. در یک حالت کلی، فایل فروش مسکن نه تنها کاهش نیافت که در برخی از محله‌‌‌ها ومناطق، واسطه‌‌‌ها از افزایش عرضه (البته نه به صورت هیجانی و با حجم بالا)، خبر دادند.

سرایت اثر رویدادهای تهران

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، کمتر از دو هفته از چرخش انتظارات در بازار مسکن شهر تهران، این موضوع در سایر کلان‌شهرها نیز قابل مشاهده است. در بررسی‌‌‌های انجام شده، علائم اولیه از کاهش قیمت در کلان‌شهرها نیز رصد می‌شود. واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در این کلان‌شهرها از بروز نوعی مکث معاملاتی در بازار املاک مسکونی خبر می‌دهند. این مکث معاملاتی در عین حال خود را روی بهای پیشنهادی و حتی قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان نیز نشان داده است. در کلان‌شهر اصفهان، واسطه‌‌‌ها از مشاهده نشانه‌‌‌های اولیه و امیدوارکننده‌‌‌ای خبر می‌دهند که می‌تواند در ادامه به کاهش قیمت‌ها در این شهر منجر شود. قیمت آپارتمان در این کلان‌شهر بر اساس اظهارات واسطه‌‌‌ها در یک ، دو هفته اخیر ثابت شده و حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای نیز کاهش یافته است. آنها اظهار امیدواری می‌کنند که به احتمال زیاد، کاهش بهای پیشنهادی و قطعی فروش مسکن به زودی در این بازار رخ خواهد داد. البته شرط این ثبات و کاهش، ادامه شرایط ثبات و کاهش نرخ‌ها در بازارهای دیگر و همچنین ادامه روند امیدواری‌‌‌ها در ارتباط با کاهش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و انتشار اخبار مثبت در این زمینه، اعلام می‌شود.

در مشهد نیز، روایت واسطه‌‌‌ها از شروع وضعیتی مشابه تهران یعنی چرخش انتظارات و کاهش بهای پیشنهادی در فایل‌‌‌های فروش، حکایت دارد. رکود معاملاتی در بازار مسکن این شهر هم‌‌‌اکنون وضعیت متفاوتی نسبت به ماه‌‌‌های اخیر به خود گرفته است. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند برخلاف دوره زمانی ابتدای سال‌جاری، هم‌‌‌اکنون وزن رکود از سمت خریداران بیشتر از رکود معاملات از سمت عرضه است. به این معنا که هم‌‌‌اکنون تعداد خریداران به شدت در این بازار کاهش یافته و کمتر از تعداد فروشنده‌‌‌ها شده است و تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز در این بازار به شدت محدود شده است. واسطه‌‌‌های کلان‌شهر مشهد نیز برای ادامه ثبات وحتی کاهش قیمت در بازار معاملات این شهر در صورت ادامه شرایط ثبات وانتشار اخبار مثبت اقتصادی و غیراقتصادی، اظهار امیدواری می‌کنند.

قیمت مسکن به روایت مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس

اما در شرایطی که از حدود یک سال پیش، قیمت رسمی مسکن در شهرهای کشور اعلام نشده است، مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در بخشی از گزارشی که به تازگی منتشر کرده است، روایتی به‌روز شده از تغییرات قیمت مسکن کشور اعلام کرده است. در این گزارش که با عنوان «چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» منتشر شده آمده است: «قیمت مسکن در کل کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرها، طی بازه زمانی سال‌های 1397 تا 1402، رشدی 10 برابری به خود دیده و ضرباهنگ این افزایش بسیار سریع‌‌‌تر از افزایش درآمد خانوارهای دهک‌‌‌های پایینی و میانی بوده است.» متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در سال 97 به روایت مرکز آمار ایران 2 میلیون تومان بوده است. با استناد به اعلام مرکز پژوهش‌‌‌ها درباره رشد 10 برابری قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 1402 می‌توان اعلام کرد که در پایان سال 1401، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور به 20 میلیون تومان رسیده است. این موضوع از سوی دیگر نشان‌دهنده افت محسوس قدرت خرید وام بانکی مسکن است و نشان می‌دهد سقف وام خرید آپارتمان در کشور به طور متوسط تنها کمتر از 10 مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی را پوشش می‌دهد. این میزان در شهر تهران هم‌‌‌اکنون به طور متوسط در حد 2 تا 3 مترمربع است و نشان‌دهنده ناکارآمدی کامل وام فعلی خرید آپارتمان است.

 سال پس‌‌‌انداز کل حقوق برای خانه 70 متری

محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با مبنا قرار دادن آمار اعلامی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، از تغییرات قیمت مسکن در بازه سال‌های 97 تا 1402 بر اساس میانگین قیمت مسکن در سال 97 به روایت مرکز آمار، هزینه یا بهای خرید یک خانه 70 مترمربعی متوسط در کشور، معادل پس‌‌‌انداز 13 سال کل حداقل حقوق نیروهای کار در سال‌جاری است.

در شرایطی که حداقل حقوق نیروهای کار در سال‌جاری حول و حوش 9 میلیون تومان است، برای خرید یک خانه 70 مترمربعی به مبلغی معادل کل حقوق 13 سال متقاضی نیاز است. در صورتی که فرد متقاضی یک‌سوم درآمد خود را پس‌‌‌انداز کند طول دوره انتظار برای خرید خانه در کشور به طور میانگین به 39 سال افزایش می‌‌‌یابد. این در حالی است که در شرایط فعلی به دلیل رشد شدید اجاره‌‌‌بها از یکسو و تورم سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها از سوی دیگر، حتی امکان پس‌‌‌انداز یک‌سوم حقوق برای بسیاری از خانوارها وجود ندارد. در شرایطی که تورم مسکن نیز می‌تواند این دوره انتظار را به صورت مضاعف تحت‌تاثیر قرار داده و آن را به بیش از این زمان افزایش دهد./دنیای اقتصاد