نهضت ملی مسکن در دوراهی تامین مالی/ بانک مسکن چرا قفل پول‌ها را باز نمی‌کند؟

تیتر20 - بازار مسکن ایران سال‌هاست گرفتار گره کور کمبود عرضه و موج‌های پی‌درپی افزایش قیمت است؛ در چنین فضایی، نهضت ملی مسکن با پشتوانه سیاست‌های تسهیلاتی بانک مسکن، سعی کرد روزنه‌ای از امید برای دهک‌های کم‌درآمد بگشاید. 

این بانک در مسیر تامین مالی هزاران پروژه مسکن حمایتی، بخشی از انتظارات را محقق کرده و رکورد قابل‌قبولی در انعقاد قراردادها به ثبت رسانده است، اما همچنان میان فشار تعهدات دولت و گلایه‌های انبوه‌سازان درباره کندی تزریق منابع گرفتار مانده است. 

شفافیت، تامین نقدینگی به‌موقع و همگامی تسهیلات با تورم، سه‌گانه‌ای است که می‌تواند مسیر این طرح ملی را هموار یا دشوار کند؛ هر لغزشی در هر ضلع، بازتاب خود را در سرعت ساخت‌وساز و امید به توسعه شهری نشان می‌دهد. 

از وعده تا بودجه
علیرغم همه فشارهای مالی و نوسانات اقتصادی، بانک مسکن توانسته بخش بزرگی از ماموریت تامین مالی نهضت ملی را به سرانجام برساند و رکورد قراردادهای فعال را در تهران و کشور ثبت کند؛ هرچند کندی در تزریق منابع، همچنان چالشی جدی برای تکمیل این مسیر است. 

تا پایان خرداد ۱۴۰۴، بانک مسکن در ۵۷٬۳۱۵ پروژه برای ساخت حدود ۳۸۰٬۷۵۶ واحد، موفق به عقد قرارداد و پرداخت تسهیلات شده است؛ این رقم در مقابل کل ماموریت‌های تعریف‌شده نشان‌دهنده سهم قابل توجه این بانک در پیشبرد پروژه‌های حمایتی است. 

در مقیاس کلان‌تر، از میان حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار متقاضی معرفی‌شده به بانک‌ها، تا کنون بیش از یک میلیون و ۱۰۰ هزار قرارداد مشارکت مدنی منعقد شده است که از این تعداد، حدود ۴۷۰ هزار واحد تحت پوشش طرح‌های حمایتی قرار دارند. 

با این حال، حدود ۴۰۰ هزار واحد حمایتی همچنان در صف انعقاد قرارداد قرار دارند که مقرر شده بانک‌ها با تسریع در پرداخت تسهیلات، عقب‌ماندگی موجود را جبران کنند. 

بر اساس اعلام شورای عالی مسکن، در آغاز دولت چهاردهم، قرارداد تسهیلات برای ۳۶۰ هزار واحد منعقد شده بود که طی ۱۱ ماه به ۴۷۰ هزار واحد افزایش یافته و نشان از عملکرد نسبی دولت در این مدت دارد؛ با این حال، کارشناسان همچنان از عقب‌ماندگی نسبت به هدف‌گذاری کلان سخن می‌گویند. 

آخرین داده‌ها در استان تهران نشان می‌دهد که از میان بیش از ۸۶۹ هزار متقاضی واجد شرایط، بیش از ۷۹۳ هزار نفر (معادل حدود ۹۱ درصد) موفق به انعقاد قرارداد و تامین مالی شده‌اند. 

در سطح ملی نیز، بانک مسکن با مشارکت در حدود ۳۸۰٬۷۵۶ قرارداد و پرداخت حدود ۱۲ هزار و ۴۹۷ میلیارد تومان تسهیلات (معادل ۶۵ درصد از تعهد) نقش پررنگی ایفا کرده است. 
در این بین، با وجود تاکید رئیس‌جمهور و وزیر اقتصاد در دو ماه گذشته برای تسریع در پرداخت تسهیلات، برخی سازندگان از «قفل بودن منابع» گلایه دارند و گزارش‌ها حاکیست که پرداخت تسهیلات ساخت در بسیاری پرونده‌ها با تاخیر همراه بوده است. 

این ناهماهنگی می‌تواند ضربه‌ای جدی به زمان‌بندی اجرای پروژه‌ها و جلب اعتماد عمومی وارد کند. 

پیشرفت پروژه‌ها، زیر سایه بودجه و نارضایتی
نظرسنجی‌های ابتدایی نشان می‌دهد متقاضیان خرید مسکن ملی و انبوه‌سازان از نرخ سود ۱۸ تا ۲۲.۵ درصد تسهیلات ابراز نارضایتی کرده‌اند و معتقدند هزینه اقساط با تورم مسکن (حدود ۳۹ درصد سالانه) هم‌پای هزینه‌های ساخت رشد نکرده است. 

در همین راستا، در جلسه اخیر شورای عالی مسکن تصمیم گرفته شد تا نرخ سود تسهیلات مسکن حمایتی از ۲۳ به ۱۸ درصد کاهش یابد و این اقدام در دستور کار وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی قرار گرفته است. 

برخی کارشناسان از فقدان بسته‌های حمایتی مکمل و طولانی بودن دوره بازپرداخت انتقاد دارند و خواستار تقسیط پلکانی و تسهیلات منعطف‌تر شده‌اند. 
بودجه‌های ابلاغی دولت برای نهضت ملی مسکن در بودجه ۱۴۰۳، افزایش سرمایه بانک مسکن را پیش‌بینی کرد؛ اما بانک تنها حدود نیمی از اعتبار قراردادها را جذب کرده است. 

نمایندگان مجلس با ارسال نامه به رئیس‌جمهور خواستار اجرای مصوبه افزایش سرمایه و رفع موانع پرداخت شده‌اند. 

همچنین، در حالی که برخی پروژه‌ها در تهران بیش از ۹۰ درصد تا مرحله قرارداد پیش رفته‌اند، در سایر استان‌ها نرخ پیشرفت در برخی مناطق زیر ۵۰ درصد گزارش می‌شود. 

واگذاری زمین‌های بانکی و اراضی روستایی
بر اساس تصمیم دیگر شورای عالی مسکن، بانک‌ها مکلف شده‌اند تا از بنگاه‌داری خارج شده و زمین‌ها و املاک خود را برای ساخت مسکن حمایتی واگذار کنند. برخی بانک‌ها اعلام آمادگی کرده‌اند که اراضی خود را با الگوی مصرف مسکونی به پروژه‌های حمایتی تخصیص دهند. 

از سوی دیگر، مقرر شده اراضی واقع در روستاهای اطراف کلان‌شهرها (در صورت وجود ظرفیت ساخت‌وساز) به متقاضیان شهری اختصاص یابد؛ اولویت با متقاضیان بومی خواهد بود و در مراحل بعدی، متقاضیان غیربومی واجد شرایط نیز از این اراضی بهره‌مند خواهند شد. هدف آن است که بدون برهم زدن ماهیت روستاها، مسکن ارزان‌تری در اطراف شهرها ایجاد شود. 

همچنین کمیته‌ای با دبیری سازمان برنامه و بودجه و مشارکت وزارت راه، وزارت نیرو و بانک مرکزی برای بررسی چالش‌های تامین زمین و خدمات زیربنایی تشکیل شده است تا روند تخصیص زمین به متقاضیان سرعت گیرد. 

راه باریک امید و واقعیت
در حالی که برخی پروژه‌های نهضت ملی مسکن در تهران بیش از ۹۰ درصد تا مرحله عقد قرارداد پیش رفته‌اند، در بسیاری از استان‌ها همچنان نرخ پیشرفت زیر ۵۰ درصد باقی مانده و خطر توقف یا افزایش هزینه‌ها در کمین است.

 
همزمان، با رشد ۳۹ درصدی تورم بخش مسکن تا خرداد ۱۴۰۴، قدرت خرید سازندگان و متقاضیان تحلیل رفته و اقساط تسهیلات با قیمت صعودی زمین و مصالح هم‌گام نشده است؛ مسئله‌ای که کارشناسان نسبت به آن هشدار داده و از احتمال رکود طولانی‌مدت و خروج بخش خصوصی از پروژه‌های ساخت گفته‌اند. 

در این میان، تنها راه عبور، ایجاد تعادل میان ظرفیت مالی بانک مسکن، هزینه واقعی ساخت‌وساز و رضایت متقاضیان است؛ راهی که بدون اصلاح سازوکار پرداخت، تعدیل نرخ سود، تأمین خدمات روبنایی و شفافیت نهادی، دشوار خواهد بود.