موانع پروژه نوسازی مسکن در ایران

تیتر۲۰- با استناد به تازه‌ترین آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، در سال۱۴۰۱، کمترین رکورد مربوط به سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن پایتخت، به ثبت رسیده است. سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در شهر تهران در سال جاری به ۲۹درصد از کل معاملات مسکن پایتخت رسید. این در حالی است که در آذرماه نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات خرید مسکن پایتخت همین میزان یعنی ۲۹درصد بوده است. این میزان، کمترین سهم فروش نوسازها تاکنون محسوب می‌شود. آمارها نشان می‌دهد، سهم فروش نوسازها از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران از ابتدای سال تاکنون به‌طور متوسط ۲۹درصد بوده است که در سال گذشته-۱۴۰۰-این میزان برابر با ۶/ ۳۳درصد بود.

در سال۹۹، سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن ۳۸درصد و در سال۹۸ معادل ۴۰درصد بود. این در حالی است که در سال‌های معمول بازار مسکن که شرایط عادی در این بازار وجود داشت (سال‌های قبل از جهش)، فروش واحدهای نوساز معمولا بیش از نیمی از کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می‌داد. به‌عنوان مثال در سال۹۵ که بازار مسکن در وضعیت جهش قیمت قرار نداشت، با ثبات قیمت همراه بود، در هر ماه حجم مناسبی از معاملات خرید مسکن انجام می‌شد و بازار با دوره جهش قبلی سال‌های ۹۱ و ۹۲ فاصله گرفته بود، سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن برابر با ۵۵درصد بود. یعنی بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن شهر تهران از بازار آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده انجام می‌شد. اما هم‌اکنون این میزان رکورد تاریخی کمترین سهم فروش نوسازها طی سال‌های گذشته تاکنون محسوب می‌شود.

رکود نوسازها در اوج‌گیری معاملات

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه۱۴۰۱ که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است نشان‌دهنده تثبیت رکود در بازار فروش نوسازها با وجود اوج‌گیری معاملات مسکن در این ماه است. حجم معاملات خرید مسکن در حالی در ماه پایانی پاییز امسال بیش از ۲۷درصد در مقایسه با یک ماه قبل - آبان۱۴۰۱- افزایش یافت که فروش نوسازها همچنان در کف قرار دارد. براساس نمودار مربوط به روند فروش واحدهای نوساز در پایتخت، حجم معاملات فروش آپارتمان‌های نوساز برخلاف حجم کل معاملات مسکن، در آذرماه اوج نگرفته و کماکان در سطح حداقلی باقی مانده است.

این رویداد آذرماه یعنی باقی ماندن سهم فروش نوسازها در سطح حداقلی با وجود اوج‌گیری حجم کل معاملات فروش مسکن، نشان‌دهنده ایجاد یک بازار سه‌قفله (بازار فروش نوسازها) در بطن بازار مسکن است. سه‌قفله شدن بازار نوسازها در بطن بازار مسکن عمدتا به سه دلیل ایجاد شده است. رکود سنگین ساختمانی و کاهش شدید تیراژ ساختمانی (نبود حجم کافی واحد نوساز در بازار)، عدم فروش برخی از واحدهای نوساز موجود از سوی سازنده‌ها به‌دلیل شرایط خاص بازار مسکن و بازار ساخت‌و‌ساز و همچنین نبود قدرت خرید از سوی متقاضیان در بازار واحدهای کلیدنخورده، سه عامل اصلی است که به ترتیب منجر به باقی ماندن فروش نوسازها در سطح حداقلی و ثبت کمترین سهم فروش آپارتمان‌های نوساز در سال جاری نسبت به سهم فروش آنها از کل معاملات مسکن در سال‌های قبل شده است.

افت تیراژ ساخت و عرضه نوساز

عامل اول در شکل‌گیری رویداد متفاوت بازار مسکن آذرماه (باقی ماندن سهم فروش نوسازها در کف رکودی با وجود اوج‌گیری کل معاملات خرید مسکن در این ماه)، به افت شدید تیراژ ساختمانی در هشتمین سال ورود بازار ساخت‌وساز پایتخت به فاز رکود مربوط می‌شود. از سال ۹۴ تاکنون، روند ساخت مسکن در شهر تهران نزولی بوده و در هر سال از تیراژ عرضه جدید به بازار مسکن، کاسته شده است. براساس آمارهای رسمی بهار امسال، رکورد کمترین ساخت مسکن در شهر تهران شکسته شد. این در حالی است که تحقیقات میدانی و رصد بازار ساخت‌وساز نشان‌دهنده افزایش عمق رکود ساختمانی در شهر تهران از بهار تاکنون است و علائمی از خروج این بخش از بازار مسکن از فاز رکود عمیق مشاهده نمی‌شود. همین رکود عمیق باعث کاهش شدید عرضه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده به بازار فروش شده است و می‌توان از آن به‌عنوان اصلی‌ترین عامل رویداد ملکی آذرماه یاد کرد.

اختلاف تورم ساخت و فروش

با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد قابل توجهی از سازنده‌هایی که واحدهای نوساز در اختیار دارند از عرضه واحدهای خود به بازار فروش خودداری کرده و فعلا برای فروش این واحدها دست نگه‌داشته‌اند. علت اصلی این موضوع به تورم مستمر ساختمانی و رشد پی در پی هزینه ساخت مربوط می‌شود. برآوردهای انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان‌دهنده سبقت تورم ساخت از تورم مسکن است. به این معنا که آمارها نشان می‌دهد، سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد هزینه ساخت‌و‌ساز کمتر بوده است.

بهار امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به بهار سال گذشته ۲۵درصد افزایش یافت؛ اما تورم ساخت در همین بازه زمانی حول و حوش ۵۱درصد یعنی دو برابر بود. همین موضوع باعث شده است که بسیاری از سازنده‌ها به‌دلیل نگرانی از ضرر و زیان در نتیجه ادامه تورم ساختمانی و سبقت آن از تورم مسکن، حداقل بخشی از واحدهای نوساز و آماده عرضه را فعلا به بازار فروش عرضه نکنند. عمده نگرانی سازنده‌ها هم از احتمال ناتوانی آنها برای جایگزین کردن آپارتمان‌های فروش‌رفته با آپارتمان‌های جدید و همچنین غافلگیر شدن در میانه عملیات ساخت واحدهای جدید با رشد غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌های ساخت است. در واقع آنها نگران افتادن به تله سرمایه‌گذاری ساختمانی در شرایط فعلی بعد از فروش این واحدها هستند. بنابراین ترجیح می‌دهند به جای ورود به بازار ساخت‌وساز فعلا واحدهای آماده را نگهداری کنند و به بازار فروش عرضه نکنند.

افت قدرت خرید وکاهش تقاضا

درحالی‌که مهم‌ترین عامل باقی ماندن سهم نوسازها در کف حداقلی فروش آپارتمان در تهران، در وهله اول رکود شدید ساختمانی و در مرحله بعد سبقت تورم ساخت از تورم مسکن است، اما نبود قدرت خرید از سمت تقاضای مصرفی نیز منجر به آن شده است که بخش زیادی از متقاضیان، خرید خود را از بازار آپارتمان‌های با عمربنای بالاتر انجام دهند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت قیمت مسکن در منطقه۵ شهر تهران که پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین منطقه بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شود نشان می‌دهد، فاصله متوسط قیمت آپارتمان‌های نوساز در این منطقه با متوسط قیمت مسکن این منطقه در همه گروه‌های سنی، هم‌اکنون حدود ۱۹درصد است.

یعنی به‌طور متوسط، قیمت آپارتمان‌های نوساز در این منطقه ۱۹درصد بالاتر از متوسط قیمت مسکن در همه گروه‌های سنی در این منطقه است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در گروه سنی آپارتمان‌های با عمربنای ۱۰ تا ۱۵سال، نسبت به متوسط قیمت مسکن در این منطقه ۱۰درصد بالاتر است. در شرایطی که بعد از چند سال جهش پی در پی در بازار مسکن عملا سطح قدرت خرید به‌شدت افت کرده است، عمده متقاضیان ناچار به خرید آپارتمان‌های با عمربنای بالاتر (و حتی واحدهای سالخورده) شده‌اند که قیمت آنها مناسب‌تر از واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده است.

تصویر رکود نوسازها در مناطق مصرفی

در شرایطی که آمارهای رسمی از رسیدن سهم فروش نوسازها به کمترین میزان خبر می‌دهد، تحقیقات میدانی نیز این شرایط را در مناطق مصرفی پایتخت، نشان می‌دهد. واسطه‌های معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران که بورس عرضه آپارتمان‌های مصرفی است از کاهش شدید تعداد فایل‌های نوساز برای فروش خبر می‌دهند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اظهارات واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد تعداد فایل‌های فروش نوساز در منطقه طرشت و استادمعین تهران که در سال‌های قبل از جهش بسیار قابل توجه بود و بعضا به مرز ۱۰۰درصد فایل‌های فروش می‌رسید، هم‌اکنون به حدود ۲۰درصد کل فایل‌ها رسیده است.

در منطقه ۸ شهر تهران این میزان از نزدیک ۵۰ تا ۶۰درصد در سال‌های قبل جهش و رکود ساختمانی هم‌اکنون به حدود ۱۰درصد رسیده است. در مناطق ۱۳ و۱۴ نیز، واسطه‌ها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند از هر ۱۰ فایل فروش، تنها حدود یک یا دو مورد فایل نوساز است؛ درحالی‌که در سال‌های قبل از جهش دست‌کم ۴۰ تا ۵۰درصد فایل‌ها، واحد نوساز بود. در منطقه ۱۷شهر تهران نیز این سهم از حدود ۶۰درصد در سال‌های قبل از جهش هم‌اکنون به حدود ۳۰درصد کاهش یافته است.

دو پیامد رکود نوسازها

رکود عمیق در بازار عرضه واحدهای مسکونی نوساز دست‌کم دو پیامد منفی برای بازار مسکن با درجه اهمیت بالا دارد. اولین پیامد، «ایجاد اختلال در فرآیند کشف قیمت مسکن» است. نوسازها همواره مرجع اصلی کشف قیمت مسکن در بازار هستند. زمانی که تعداد این واحدها کاهش می‌یابد و در میان فایل‌های فروش، انگشت شمار می‌شوند، کشف قیمت به لحاظ برقراری ارتباط با قیمت مورد نظر خریدار با اختلال همراه می‌شود. در واقع نوعی حالت انحصار در فروش نوسازها و قیمت‌گذاری مطابق با نظر و سلیقه عرضه‌کننده و نه واقعیت بازار و توان خریدار صورت می‌گیرد.

پیامد دوم به «سرایت اثر قیمت‌گذاری سلیقه‌ای مالکان این واحدها به سایر بخش‌های بازار مسکن» مربوط می‌شود. به شکل سنتی، همواره واحدهای نوساز وکلیدنخورده پرچمدار قیمت‌گذاری و کشف قیمت برای سایر واحدها با عمربنای متفاوت بوده‌اند. در وضعیتی که بازار عرضه نوسازها به‌دلیل کاهش شدید حجم فروش این واحدها محدود و انحصاری شود، نه تنها امکان کشف قیمت واقعی و منطقی در بازار فروش این گروه از واحدها سخت و با اختلال همراه می‌شود که این موضوع منجر به بروز اختلال در فرآیند قیمت‌گذاری سایر آپارتمان‌ها هم می‌شود. یعنی منجر به کشف قیمت در سطح بالا در کل بازار مسکن می‌شود که این موضوع دشواری دسترسی خریداران مصرفی به بازار مسکن را چند برابر می‌کند.

رصد شرایط ابتدای جهش در مناطق

آمارهای رسمی همچنین از رصد وضعیت ابتدای دوره جهش در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران خبر می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی‌که بازار مسکن دست‌کم طی دو سال گذشته در فاز بازتنظیم رابطه قیمتی بین مناطق شمالی وجنوبی تهران قرار گرفته بود، اما در آذرماه برای دومین ماه پیاپی، تورم مسکن مناطق شمالی (مناطق ۱ تا ۵) از تورم مسکن مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) سبقت گرفت. از نیمه دوم سال۹۶، با شروع رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران که در نهایت در سال۹۷ منجر به جهش در این بازار شد، تورم مسکن مناطق شمالی از مناطق جنوبی پایتخت سبقت گرفت. اما در میانه جهش، تورم مسکن مناطق جنوبی در مسیر بازتنظیم رابطه قیمت با مناطق شمالی، از این مناطق بیشتر شد. اما در دو ماه اخیر، به‌طور مجدد تورم مسکن شمال تهران از جنوب پایتخت سبقت گرفته است. مشابه شرایطی که در ابتدای دوره اخیر جهش قیمت در شهر تهران تجربه شد. در آذر ماه امسال، درحالی‌که تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران برابر با ۹/ ۲درصد بود، تورم ماهانه مناطق شمالی (یک تا ۵)، معادل ۳/ ۳درصد وتورم ماهانه مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) برابر با ۲ درصد بود./دنیای اقتصاد