خرید یک خانه با دو «وام»!

5 کلان شهر و یک محدوده‌ شهری از سواحل جنوب، به‌عنوان 6 منطقه مستعد برای راه‌اندازی بانک مسکن محلی، انتخاب شدند. به گزارش «دنیای اقتصاد» با گذشت یک ماه از ابلاغ مجوز بانک مرکزی برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، نتایج «استان‌سنجی» بابت شناسایی شهرهای مستعد راه‌اندازی این موسسات مشخص کرده است: در حال حاضر کلان‌شهرهای تهران، اصفهان، شیراز، مشهد و تبریز و همچنین سواحل مکران از ظرفیت لازم برای ایجاد نهادهای محلی تامین مالی مسکن برخوردار هستند.بانک عامل بخش مسکن برای راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای در شهرهای اولویت‌دار، قصد دارد ترکیبی از «تجربه نیم قرن گذشته بانک رهنی در کشور» و «مدل 200‌ساله چهار کشور مطرح جهان در پرداخت تسهیلات مسکن» را مبنای کار قرار دهد.بر این اساس، به‌زودی امکان اجرای طرح «یک خانه با دو وام» فراهم می‌آید. در الگوی جهانی وام‌دهی به خریداران مسکن از محل موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، یک تجربه زنده متعلق به کشور آلمان وجود دارد که اجازه می‌دهد ملک مسکونی تحت مالکیت متقاضی تسهیلات، دو بار در رهن بانکی قرار گیرد. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای می‌توانند مشروط به آنکه ارزش ملک در رهن یک بانک، از اصل و سود وام پرداخت شده توسط آن بانک به مشتری، بیشتر باشد و در واقع از حداکثر تضمین مورد نیاز بانک وام دهنده بالاتر باشد، مازاد آن را به‌عنوان رهن مجدد برای پرداخت تسهیلات ثانویه به همان مشتری، پذیرش کنند و امکان استفاده از دو تسهیلات خرید مسکن برای یک خانه را برای آن مشتری به‌وجود بیاورند.

در این حالت، خریدار مسکن از دو نوع تسهیلات همزمان منتفع می‌شود به‌طوری که پیش‌بینی می‌شود قدرت مکمل وام‌ها به 80 درصد قیمت مسکن برسد. جزئیات نقشه راه تعریف شده برای شروع به کار موسسات پس‌انداز مسکن نشان می‌دهد این موسسات در نقش بانک‌های محلی، با کارآیی بیشتر نسبت به شکل سنتی وام‌دهی، از یکسو نظام تامین مالی مسکن را به «منابع طلایی سه‌گانه و ارزان قیمت» متصل می‌کنند و از سوی دیگر با تحقق طرح «یک خانه با دو وام»، قدرت تسهیلات خرید مسکن را تا 80 درصد قیمت‌ها (نُرم قدرت خرید در کشورها) افزایش می‌دهند. سابقه فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در ایران به سال 1346 برمی‌گردد، که بر این اساس با تجهیز شهر تهران و 13 مرکز استان به 16 موسسه پس‌انداز مسکن تا حداکثر اوایل دهه 60 –زمان صدور دستور توقف فعالیت بانک رهنی و انحلال موسسات زیرمجموعه- عملا این موسسات نقش اصلی پرداخت وام خرید مسکن را برعهده گرفتند و به رقیب بانک‌های سراسری در ارائه تسهیلات مسکن تبدیل شدند. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای به‌واسطه جنس منابع قابل وصول که از سه منبع طلایی و سپرده‌های بلندمدت متقاضیان مسکن و همچنین سرمایه اولیه شرکت‌های ساختمانی محلی تشکیل می‌شود، قادر خواهند بود تسهیلات بهتر از وام‌های فعلی خرید مسکن را به سپرده‌گذاران پرداخت کنند. تجربه به ثبت رسیده از این موسسات در آمریکا، آلمان، انگلیس و هند و همچنین سابقه 5/ 1 دهه فعالیت آنها در ایران بیانگر آن است که با شروع به کار مجدد موسسات پس‌انداز مسکن منطقه‌ای در کشور، امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن با «سقف بیشتر، سود کمتر و طول بازپرداخت طولانی‌تر» نسبت به وام‌های کنونی بانکی، فراهم می‌شود. هم اکنون سقف وام خرید مسکن پرداختی توسط بانک عامل بخش مسکن (160 میلیون تومانی صندوق یکم) حدود 40 درصد قیمت میانگین یک آپارتمان 100 متر مربعی در تهران را پوشش می‌دهد و قدرت وام در سایر شهرها با توجه به میانگین کشوری قیمت مسکن حدود 45 تا 50 درصد است. تسهیلات بانکی فعلی برای ‌خانه اولی‌ها با سود 5/ 9 درصد و برای سایر متقاضیان با سود 5/ 17 درصد و دوره بازپرداخت حداکثر 15 سال، پرداخت می‌شود.مزیت نسبی موسسات پس‌انداز مسکن که باعث تسهیلات‌دهی بهتر خواهد شد، به «کوچکی و چابکی» آنها در قیاس با نظام بانکی مربوط می‌شود. قرار است موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر یا مرکز استان، به‌صورت «تک‌شعبه‌ای» و با ساختار ساده فعالیت کند، ضمن آنکه «مقیاس فعالیت مالی» موسسه با توجه به جمعیت منطقه شهری تحت پوشش، به مراتب کمتر از دامنه عمل بانک‌های کشوری در ارائه تسهیلات است که این خود باعث کنترل و کاهش نسبی هزینه‌های جاری و مدیریتی موسسات می‌شود. بنابراین مجموعه شرایط متفاوت موسسات پس‌انداز چون که قیمت تمام شده تسهیلات مسکن را برای این نهادها پایین‌تر از سطح موجود در بانک‌ها تنظیم می‌کند، اجازه می‌دهد موسسات، تسهیلات منطقه‌ای خرید مسکن را با سقف بالا، سود پایین و بازپرداخت طولانی‌ ارائه کنند. تجربه تسهیلات‌دهی موسسات پس‌انداز مسکن در 4 کشور مطرح جهان در حوزه تامین مالی مسکن که اخیرا از جانب بانک عامل بخش مسکن در همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، تشریح شد نشان می‌دهد به‌طور معمول 94 درصد از تسهیلات پرداختی توسط این موسسات به شکل «وام خرید» نصیب سمت تقاضا می‌شود و کمتر از 10 درصد مصارف این موسسات به‌صورت «وام ساخت» در اختیار سمت عرضه قرار می‌گیرد.با این حال موسسات پس‌انداز مسکن منطقه‌ای دو کارکرد اصلی دارند که شامل تامین مالی خریداران مسکن و ساخت‌وساز انبوه در قالب شهرک‌سازی است.

در حال حاضر شعب بانک عامل بخش مسکن در 6‌منطقه شهری انتخاب شده برای راه‌اندازی موسسات منطقه‌ای، ماموریت دارند نسبت به شناسایی سرمایه‌گذاران ساختمانی متقاضی ساخت‌و‌ساز اقدام کنند تا با تعریف پروژه‌های انبوه‌سازی یا نوسازی بافت فرسوده در این شهرها، اولین گام عملیاتی تاسیس بانک‌های مسکن محلی برداشته شود. موسسه پس‌انداز مسکن منطقه‌ای با تعریف یک پروژه سرمایه‌گذاری و سپس از طریق پذیره‌نویسی در بورس برای جذب سهامدار و سپرده‌گذاران خرد، شکل می‌گیرد.منبع اصلی تامین مالی این موسسات را سپرده‌گذاری متقاضیان بومی خرید مسکن –ساکنان شهر محل تاسیس موسسه- تشکیل می‌دهد؛ به‌طوری که 70 درصد کل منابع هر موسسه، سپرده‌های ریز و درشت به ترتیب متعلق به مردم و سازنده‌ها خواهد بود. 30 درصد مابقی منابع مالی موسسه پس‌انداز مسکن منطقه‌ای را سه منبع طلایی ارزان قیمت شامل «اعتبارات بلندمدت بانک مرکزی، تا 5/ 1 برابر سرمایه اولیه موسسات، سپرده‌گذاری سایر بانک‌ها در ازای کاهش ضریب سپرده قانونی نزد بانک مرکزی و همچنین وجوه اداره شده دولتی و یارانه‌های بخش مسکن» تشکیل می‌دهد. در دوره‌ای که این موسسات در کشور فعال بودند، 20 درصد از تسهیلات خرید مسکن متکی به وام‌های بانک مرکزی بود که این سهم قابل توجه، از هم‌افزایی منابع بالقوه برای تامین مالی مسکن در آن زمان و امکان تکرار این پروسه در شرایط فعلی، حکایت دارد.

در این میان، از آنجا که موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای «سود محور» نیستند، نه تنها اجازه فعالیت‌های واسطه‌گری ملکی و ملاکی شبیه برخی بانک‌ها را ندارند بلکه مطابق کارنامه رفتاری این نهادها چه در کشور و چه در جهان، خود معمولا از سرمایه‌گذاری در بازار ملک در قالب خرید ساختمان، اجتناب می‌کنند. تسهیلات خرید مسکن قابل پرداخت توسط موسسات منطقه‌ای کاملا انعطاف‌پذیر است و هر موسسه برای طیف متنوعی از متقاضیان با شرایط مالی متفاوت، می‌تواند سقف، سود و طول بازپرداخت تسهیلات را جداگانه و متمایز از دیگری، تعیین و با او توافق کند.تسهیلات منعطف موسسات منطقه‌ای مسکن در آلمان باعث شده از هر دو خانوار، یکی در این موسسات اقدام به سپرده‌گذاری و افتتاح حساب کند. در آلمان، طرح «خرید خانه با دو فقره تسهیلات» به پشتوانه موسسات پس‌انداز مسکن منطقه‌ای در حال اجرا است. این موسسات به‌عنوان مرتهن دوم در قبال مازاد وثیقه‌ای که در رهن سایر بانک‌ها قرار دارد، وام درجه دو (Junior Loan) پرداخت می‌کند. مسوولیت پرداخت وام درجه یک (Senior Loan) بر عهده بانک‌ها است که به‌عنوان مرتهن اول وثیقه ملکی را در رهن قرار می‌دهند. این خدمت مالی امکان دسترسی متقاضی خرید مسکن به ترکیب مناسبی از منابع مالی موجود در بازار را فراهم می‌کند. از طرفی، با توجه به آنکه سپرده‌گذاران در این موسسات، جزو سهامداران موسسه محسوب می‌شوند و از عایدی یا همان سود حاصل از فعالیت‌های مالی موسسه در پایان هر سال بهره‌مند می‌شود، مجموع سود سپرده‌گذاری و سود سهام دریافتی باعث می‌شود نرخ بهره موثر موسسه برای سپرده‌گذاران از نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی با فاصله زیادی سبقت بگیرد و باعث جذب راحت نقدینگی‌های خُرد در این موسسات شود. در آمریکا، این موسسات پس‌انداز مسکن، تا 4 برابر نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی، به مشتریان خود عایدی موثر پرداخت می‌کند.به گزارش «دنیای اقتصاد» بانک مسکن استان‌سنجی برای شناسایی شهرهای مستعد راه‌اندازی موسسات پس‌انداز منطقه‌ای را با لحاظ سه مولفه «سرمایه‌گذار ساختمانی علاقه‌مند»،‌ «استعداد سپرده‌گذاری ساکنان محلی» و «ظرفیت پرداخت تسهیلات مسکن» در هر استان، انجام داده است./دنیای اقتصاد